3 QUESTIONS À LOÏC LE MARCHAND - DIRECTEUR DES PARTENARIATS INVESTISSEMENT DE BNP PARIBAS INVEST IMMO

"Bien investir dans une résidence de tourisme"

Indicateur Bertrand : Quelles sont les règles de base de l'investissement dans une résidence de tourisme ?

Loïc Le Marchand : Par rapport à d'autres produits de défiscalisation, la résidence de tourisme porte une connotation affective. Le bien doit plaire pour le réserver à un usage personnel de deux à plusieurs semaines par an selon les conditions du contrat, mais il doit en même temps correspondre à une réalité du marché. L'acquéreur ne s'occupe de rien en terme d'exploitation puisque l'exploitant se charge de l'entretien et de la location. En contrepartie, l'exploitant doit s'engager fermement à renoncer à sa faculté de résiliation, ce qui doit être absolument stipulé dans le contrat. L'engagement est celui d'un bail commercial, généralement de 9 ans, mais encore faut-il que l'exploitant soit capable de tenir ses engagements sur cette durée. L'acquéreur doit s'assurer que la rentabilité promise est cohérente avec le marché et surtout que l'exploitant possède un vrai savoir-faire.

I. B. : Et quels sont les avantages financiers ?

L. L.-M. : Lorsque la résidence de tourisme se trouve en Zone de revitalisation rurale (ZRR), il existe un véritable avantage fiscal sous forme d'économies d'impôts directs (25 % plafonnés à 10 000 € pour un couple, répartis sur 6 ans par exemple). Si la résidence ne se trouve pas en ZRR, l'acquéreur récupère néanmoins la TVA de 19,6 % qui s'amortit au cours des années. Cela minore le prix final. Deux statuts sont envisageables : en loueur en meublé non professionnel (LMNP), il y a peu d'avantages fiscaux. En revanche, si l'acquéreur exploite plusieurs biens et acquiert un certain montant de revenus fonciers, il devient loueur en meublé professionnel (LMP) et doit créer une société, dont le déficit viendra imputer ses revenus globaux. I. B. : Quels types de financement propose le banquier que vous êtes ?

L. L.-M. : Nous examinons tout d'abord la réalité économique de la résidence en termes d'emplacement, de prix et de qualité du gestionnaire. Dans le cas d'un accord, nous finançons l'investisseur pour 100 % du TTC en amortissable ou in fine. Nos financements peuvent aller jusqu'à 25 ans, la durée de construction étant en plus et les intérêts défiscalisables dans le cadre du LMP. Un prêt est envisageable pour les seniors si l'assureur donne son accord.