3 QUESTIONS À PATRICE HAUBOIS - RESPONSABLE MARKETING PRODUITS AU CRÉDIT FONCIER

"L'investisseur doit d'abord se poser la question de ses besoins"

Indicateur Bertrand : Quelles questions doit se poser l'investisseur pour choisir le "bon" dispositif fiscal ?

Patrice Haubois : C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre le Robien recentré et le Borloo neuf. Dans Paris intra-muros, par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable. En revanche, les investisseurs pourront trouver des communes de première couronne où investir en Borloo, à condition de choisir des villes encore populaires et de ne pas aller vers les petites surfaces. Les avantages fiscaux du Borloo étant plus importants - et il faut y ajouter l'abattement forfaitaire de 30 % qui reste en vigueur pour le Borloo - il faut bien sûr le privilégier dès que les plafonds de loyer imposés ne s'écartent pas trop des niveaux de loyer réellement pratiqués sur le marché. Quel que soit le dispositif fiscal choisi par l'investisseur, il faut rappeler que la réduction d'impôt n'est que la cerise sur le gâteau. C'est un objectif à court terme, alors que l'investissement immobilier se fait à moyen et long terme. Pour réaliser un bon investissement, il faut avoir une bonne raison de se lancer, et la défiscalisation n'est jamais une raison suffisante.

I. B. : Quels sont les inconvénients de l'un et l'autre dispositif ?

P. H. : Les avantages fiscaux du Robien recentré sont moindres, puisque le taux d'amortissement correspond à 50 % pendant les neuf premières années, contre 65 % sur quinze ans pour le nouveau dispositif Borloo. A cela s'ajoute la perte de l'abattement fiscal. Cela dit, le Robien recentré offre encore la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, ce que le Borloo ne permet pas. Les investisseurs qui souhaitent pouvoir loger un enfant au moment de ses études par exemple, ou un parent devenu âgé et ayant besoin des commodités d'un appartement en centre-ville, choisiront le Robien recentré. Par ailleurs, même si l'avantage fiscal est inférieur, le Robien recentré peut être adapté à des primo-investisseurs. En Robien, ils pourront prétendre à des loyers plus élevés et donc mieux équilibrer le financement de leur investissement grâce aux loyers perçus. Du côté du Borloo, le plafonnement des ressources des locataires est à mon avis un faux problème, car ces plafonds sont larges et concernent en fait la moyenne des ménages français. Le dispositif ne concerne donc pas seulement la partie la plus démunie de la population, mais une grande majorité de salariés. Qui plus est, l'investisseur reste maître du choix de son locataire s'il est en financement libre.

I. B. : Les deux dispositifs sont-ils complémentaires ?

P. H. : Ils sont complémentaires d'un point de vue géographique, puisqu'en fonction du marché locatif et de la surface, les investisseurs ne choisiront pas le même dispositif. Cela dit, je vois mal les deux dispositifs cohabiter dans un même programme par exemple, et à terme, je crois qu'on verra plus de Borloo neuf que de Robien recentré, à part là où les loyers sont très élevés.