DES DISPOSITIFS COMPLÉMENTAIRES

Plutôt que concurrents, les deux dispositifs sont complémentaires dans l'esprit de la loi. "Ces deux produits ont leur place sur le marché et répondent à des besoins différents", estime d'ailleurs Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paribas Invest Immo. Si le Robien recentré est désormais moins avantageux fiscalement, il implique moins de contraintes pour l'investisseur, notamment en terme de choix du locataire. A l'inverse, le Borloo neuf, nettement plus attractif sur le plan fiscal, impose en contrepartie un certain nombre d'exigences à l'investisseur, de façon à orienter la location vers des ménages aux revenus moyens qui rencontrent aujourd'hui des difficultés à se loger.

Robien : les objectifs du recentrage.

Créée en 2003, la loi Robien est un succès. Elle a incontestablement dopé le secteur de l'immobilier neuf, motivant un grand nombre de particuliers à se tourner vers le neuf pour réaliser un investissement locatif. Dans l'aire urbaine de Toulouse par exemple, les investisseurs ont représenté 70 % des acheteurs en 2005. Le Robien recentré permet à l'investisseur d'amortir son bien en déduisant de ses revenus fonciers 6 % de la valeur du logement pendant sept ans et 4 % les deux années suivantes. Depuis le 1er septembre 2006, l'investisseur ne peut plus aller au-delà de cette période de neuf ans dans le cadre de ce dispositif. En revanche, il reste libre de toute contrainte en matière de revenus des locataires et la location à des ascendants ou descendants reste possible. Le seul engagement de l'investisseur est de louer son logement nu pendant neuf ans, au titre de résidence principale pour son locataire et de respecter des plafonds de loyers qui ont été modifiés par rapport aux précédents. La grande nouveauté réside dans la création d'une nouvelle zone, la B2, dont le plafond de loyer à 11,30 €/m2 prend mieux en compte la réalité de certaines villes moyennes. Toujours dans le souci d'appliquer des plafonds de loyers plus réalistes, celui de la zone C baisse de 20 % et s'établit désormais à 8,28 €/m2. Borloo : plus attractif mais plus contraignant.

A peine né, le dispositif Borloo a changé de nom : le qualificatif "populaire" reste entre parenthèses et on parle désormais de "Borloo neuf". Une manière de rassurer les futurs investisseurs quant aux plafonds de ressources des locataires, qui correspondent de fait aux revenus moyens d'une grande majorité de Français et ne cantonnent pas le dispositif aux catégories sociales les plus défavorisées. Le Borloo neuf s'applique rétroactivement depuis le 1er janvier 2006 et permet un amortissement plus long, pouvant aller jusqu'à quinze ans. Il se décompose comme suit : 6 % pendant sept ans, 4 % pendant deux ans et, si l'investisseur choisit de prolonger son engagement, 2,5 % pour encore deux périodes consécutives de trois ans. Cerise sur le gâteau, l'investisseur se voit octroyer une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers, qui n'existe pas dans le Robien recentré. En contrepartie, les contraintes sont plus importantes. Côté loyers, les plafonds sont inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré. Côté locataires, le dispositif ne permet pas de louer à des ascendants ou descendants et les ressources des locataires sont plafonnées. A noter que le PLS (Prêt locatif social) pourra être combiné au Borloo populaire, ce qui signifie que l'acquéreur pourra financer son investissement à l'aide d'un PLS et profiter ainsi de l'allègement de la TVA à 5,5 %. Par ailleurs, une version du dispositif s'applique dans l'ancien, dans le cadre d'un conventionnement avec l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Dans ce cas, le propriétaire est soumis aux mêmes contraintes de plafonnement des loyers et des revenus des locataires. En contrepartie, il pourra prétendre à un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. S'il s'engage à pratiquer des loyers sociaux, la déduction forfaitaire pourra grimper jusqu'à 45 %.