OÙ INVESTIR ?

"Le choix de la surface du logement est aussi fonction de son environnement : un studio à côté d'une université réputée se revendra toujours très bien, même si l'offre est abondante. En revanche, un grand appartement en province, là où les locataires préfèrent la maison, aura peut-être des difficultés à se louer et à se revendre", juge Emmanuel Ducasse. L'emplacement est le problème que tout investisseur doit se poser, qu'il mette un studio ou un 5-pièces sur le marché locatif. "Quelle que soit la surface choisie, il faut se poser le problème de l'adéquation entre le produit d'investissement choisi et la demande locative", poursuit Emmanuel Ducasse. Pour les petites surfaces par exemple, on privilégiera bien sûr les villes universitaires, les studios bien placés, près du campus ou de l'animation du centre-ville. A éviter en revanche, quelle que soit la surface du bien, les secteurs où l'offre est surabondante par rapport aux besoins, notamment dans des villes, petites ou moyennes, trop éloignées des métropoles. Les questions à se poser. Outre l'emplacement, quelques questions sont incontournables pour choisir la localisation de votre investissement. Bien entendu, s'il s'agit d'un appartement que vous souhaitez habiter plus tard, le choix de la ville ou de la région sera dicté par vos envies. Dans le cas contraire, mieux vaut choisir une région ou une ville dont on connaît le marché locatif. Il faut bien sûr se poser le problème des niveaux de loyers pratiqués. En 2006, la tendance à la hausse des loyers est restée soutenue à peu près partout, mais a marqué le pas en région parisienne (+ 4,1 % en 2006, contre 4,4 % fin 2005), d'après la dernière étude de la Fnaim. "La progression des loyers est très contrastée d'une région à l'autre : elle s'accélère sur la façade nord-ouest,du Nord Pas-de-Calais à la Bretagne, se ralentit sur la côte Atlantique et en Midi-Pyrénées et se stabilise dans les régions frontalières du nord-est", constate la Fnaim. Certaines villes continuent de se détacher, enregistrant des hausses de loyers supérieures à 5 % : c'est le cas de Brest (+ 11,4 %), de Grenoble (+ 5,6 %), Marseille (+ 6,9 %) ou encore Montpellier (+ 9,2 %). Pour que ces fortes évolutions des loyers soient intéressantes, il faut bien sûr que les prix d'entrée n'aient pas progressé plus vite et que les loyers restent adaptés à la demande. Pour la Maison de l'Investisseur, Marseille est un bon exemple de ville à investir. "Nous l'avons choisie il y a trois ans, car le marché y était étonnement abordable. Nous sommes donc allés sur ce marché en pleine expansion, qui a pris de la valeur", explique Stéphane Desquartiers.