INVESTIR POUR QUOI FAIRE ?

"Aujourd'hui l'acquisition d'un bien immobilier est une manière de compléter sa retraite", constate maître Pierre Bazaille, spécialiste de l'immobilier de l'ordre des notaires. Mais même dans ce cas de figure, les motivations et les objectifs des investisseurs ne sont pas forcément les mêmes : certains achètent le logement qu'ils occuperont au moment de la retraite et le mettent sur le marché locatif en attendant, ce qui leur permet de financer une partie de cette acquisition. D'autres recherchent une source de complément de revenus à l'heure de la retraite. Une variété d'objectifs qui implique des choix de logements très différents. Tous les professionnels insistent sur cet aspect : le choix de la surface d'un logement locatif dépend avant tout des objectifs de l'investisseur.

Avantage studio.

"Les deux tiers du marché locatif sont composés de petites unités, les grandes surfaces ne représentant qu'un huitième du marché", constate la Fnaim dans son enquête sur le marché locatif publiée en septembre dernier. Le constat est éclatant : 63 % des biens loués sont des petites surfaces, du studio au 2-pièces, les appartements familiaux à partir du 4-pièces ne représentent que 13,9 % du marché et à peine 3,7 % quand on passe au 5-pièces. "Il y a plus de petites surfaces sur le marché de la location parce qu'elles sont plus demandées d'une part et parce qu'elles sont plus rentables d'autre part", estime Simone Tioti, administratrice de biens en banlieue parisienne. A lire l'étude de la Fnaim, les chiffres parlent d'eux-mêmes : 14,7 €/m2 de loyer moyen pour les petites surfaces, studios et T1, contre 9 €/m2 pour les 4-pièces et 9,7 €/m2 pour les 5-pièces. En terme de rentabilité locative pure, les petites surfaces sont donc incontestablement en tête. "Les studios affichent des rentabilités locatives moyennes qui tournent autour de 6 %, contre 3 à 4 % pour les logements familiaux", confirme Emmanuel Ducasse, directeur des expertises au Crédit Foncier Paris. La preuve ? "Lorsqu'ils ont plus de moyens, les investisseurs choisissent d'acquérir plusieurs petites surfaces plutôt qu'une grande : cela évite de mettre tous ses oeufs dans le même panier et permet de supporter la vacance locative."

Sans inconvénients ?

Vainqueur incontesté du match "rentabilité", la petite surface n'est pas gagnante sur tous les tableaux et sans conditions. Le turn-over important des locataires est le problème numéro un des studios car il implique davantage de frais de remise en état avant de le relouer. Par ailleurs, les périodes de vacance sont en général plus importantes sur ce type de biens : exemple typique dans les villes universitaires où, chaque année, un nombre important de studios changent de main entre juin et septembre, avec une période de "trou" correspondant aux vacances scolaires. Résultat : sur le long terme, la rentabilité effective d'une petite surface peut s'avérer moins élevée que le chiffre promis par le vendeur. Autre inconvénient : la demande en petites surfaces est localisée, alors que les logements familiaux sont demandés partout. Un studio pas très bien placé peut devenir une mauvaise affaire dans une ville où l'offre abonde et où la demande n'est pas extensible à l'infini, par exemple là où la vie universitaire n'est pas très développée. Pour Norbert Desmard, directeur de Liins : "Une petite surface n'a de sens qu'en coeur de ville, près des transports et des services, et cela dans une petite ville de province comme en Ile-de-France.Un studio à 50 km de Paris ou loin du centre-ville n'a aucun intérêt." A l'inverse, les logements familiaux, s'ils font l'objet d'une demande locative plus restreinte, sont demandés partout à condition de bénéficier d'un bon environnement scolaire. En résumé, l'exemple de l'investissement locatif parfait vient des institutionnels, constate Emmanuel Ducasse : "Ils investissent dans des immeubles associant petites et grandes surfaces et ne trouveraient pas d'intérêt à ne faire que des 'usines à studios'. Les particuliers sont limités par leur budget plus serré, mais s'ils en ont les moyens, on ne peut que leur conseiller de diversifier leur patrimoine immobilier."

Des appartements familiaux demandés.

Leur rentabilité locative immédiate est certes moins élevée et ils représentent une part du marché locatif plus réduite : il n'en reste pas moins que les grands logements répondent à une demande et présentent des avantages. Leurs locataires sont généralement plus stables, ils s'installent pour une durée plus longue et prennent davantage soin de leur logement que ceux des studios. "Dans le neuf, nous conseillons plutôt des grandes surfaces, car elles offrent un vrai potentiel à la revente, s'ouvrant sur le marché des acquéreurs en résidence principale.De plus, les locataires y sont beaucoup plus stables. Le marché étant assez élevé, je resterai prudent sur la plus-value, mais le potentiel de revente est incontestablement plus élevé sur un appartement familial neuf que sur un studio", commente ainsi Stéphane Desquartiers, PDG de la Maison de l'Investisseur. Les investisseurs dont les moyens leur permettent de faire le choix entre plusieurs studios ou un grand appartement doivent donc voir au-delà de la rentabilité locative immédiate et se poser le problème dans toute sa dimension, en prenant en compte tous les aspects de l'investissement locatif : la rentabilité, mais aussi les problèmes de relocation, de vacance locative, de gestion, etc.