3 QUESTIONS À NICOLAS DUSSART - GÉRANT D'IGP CONSEILS GESTION PATRIMOINE

"Il faut se pencher sur la rentabilité du montage financier"

Indicateur Bertrand : Que conseillez-vous à vos clients qui souhaitent investir dans une maison ?

Nicolas Dussart : Il faut d'abord s'intéresser à l'emplacement du bien. C'est vrai pour tous les types de logements, mais peut-être encore plus pour les maisons. Il faut également prendre en compte les garanties locatives demandées, qui sont importantes. Cela peut entraîner une mise en location un peu longue, bien que la demande de maisons à louer soit réelle. L'investisseur doit aussi réfléchir à ce qu'il veut faire : par exemple, pour un montant identique, il peut choisir de "diluer" le risque sur plusieurs petites surfaces au lieu de le concentrer sur une seule maison. D'une manière générale, il faut aussi se pencher sur la rentabilité du montage financier, aussi importante que celle du rendement locatif. En bref, nous essayons d'informer l'investisseur sur tous les aspects de son projet, avantages et inconvénients.

I. B. : Justement, quels sont-ils pour la maison en tant que produit d'investissement ?

N. D. : L'avantage réside sans doute dans le turn-over moins important dans une maison que dans une petite surface en collectif. Cela entraîne forcément moins de dégradations du bien. L'autre grande qualité de la maison est qu'elle n'offre pas beaucoup de prise aux ventes par réseau, qui ont tendance à placer des biens immobiliers comme de simples placements de défiscalisation ou placements financiers, en négligeant l'étude du marché locatif par exemple. La maison échappe à cela et l'investisseur peut être à peu près assuré de réaliser un bon placement patrimonial. L'inconvénient est peut-être que la maison est rarement une installation provisoire. Dans certaines régions, les ménages solvables préféreront sans doute acheter plutôt que louer une maison, étant donnés les niveaux de loyers et les conditions favorables de financement de l'achat. Il faut donc vraiment vérifier que la demande locative solvable est bien réelle.

I. B. : La maison se prête-t-elle aux dispositifs de défiscalisation ?

N. D. : Pourquoi pas, à condition toutefois de ne pas se lancer seul. Là encore, tout dépend de la situation du bien. En Borloo populaire par exemple, où les ressources des locataires sont plafonnées, l'investisseur trouvera-t-il des locataires tout en s'assurant de bonnes garanties ? Le risque sera peut-être trop élevé. Quant au Robien, le recentrage a pour effet de donner plus vite un bénéfice foncier pour l'investisseur : suivant son montage financier, il peut perdre jusqu'à trois ans de défiscalisation. La solution pour limiter les risques peut être d'investir en s'assurant d'un bail commercial, dans les résidences en meublé. Certaines résidences de tourisme proposent des petites maisons, qui présentent peu de risques locatifs et le statut de loueur en meublé offre des avantages fiscaux.