UNE DIMENSION NOUVELLE

"La croissance démographique de la ville s'est traduite par une production de logements en constante augmentation, avec 2 300 logements par an entre 1990 et 1999. Le Plan local d'habitat actuel estime les besoins à 1 500 logements par an pendant 5 ans dans la Communauté d'Agglomération" explique Brigitte Le Brethon, maire de Caen. Quelques grandes opérations d'aménagement sont donc en cours, dont la fin de la Zac Gardin, en cœur de ville, qui accueillera les bureaux du Conseil Général du Calvados et dont la première tranche a déjà permis la livraison de près de 400 logements, de bureaux et de commerces. Mais la presqu'île est le grand projet actuel : située entre le canal maritime et l'Orne, réunis en cœur de ville dans le bassin Saint-Pierre, elle relie la ville à la mer. Autrefois dévolus à des activités industrielles et portuaires, les 100 hectares du site forment trois secteurs qui composent un véritable nouveau cœur de ville. Logements, bureaux et équipements d'envergure - comme la Salle des Musiques Actuelles qui sera livrée cet automne - s'associent dans ce nouveau quartier qui prend de la valeur, puisque les prix du neuf y tournent autour de 4 000 €/m2.

Marché haussier.

L'offre en logements neufs peine tout de même à satisfaire la demande. Du côté des promoteurs en effet, on souligne une demande très supérieure à l'offre qui entraîne une accélération des rythmes de commercialisation et des stocks disponibles en chute libre. "L'aspect négatif du rythme de commercialisation actuelle est que cela va trop vite par rapport à nos capacités de production, une part importante du problème étant de trouver du foncier à des prix cohérents. Cela dit, il ne s'agit pas d'un marché malsain et d'une bulle spéculative, la demande étant réelle, mais il est vrai que nous n'arrivons pas à répondre aux besoins" estime Thierry Pelois, directeur commercial d'Investir Immobilier. Résultat logique d'une forte demande que l'offre ne parvient pas à satisfaire, les prix sont orientés à la hausse. Dans le neuf cependant, la chambre des Notaires constate un ralentissement du rythme, avec une augmentation de 7 % en 2005 contre 9 % en 2004. Quant à l'année en cours, si les chiffres ne sont pas encore entièrement connus, ils devraient confirmer cette tendance. Les prix du neuf dépassent ainsi les 2 500 €/m2 à Caen intra-muros, avec des pointes à 3 500 €/m2 dans l'hyper-centre, pour les rares réalisations neuves bien placées, voire 4 000 €/m2 dans le nouveau quartier de la presqu'île. La pénurie du neuf contribue aussi à l'envolée des prix de l'ancien : après avoir progressé de 20 % en 2005, les prix des appartements anciens ont enregistré au 1er trimestre de cette année une hausse supérieure à 17 %. Dans le centre de Caen, il faut désormais débourser en moyenne plus de 1 800 €/m2 pour un appartement ancien. L'évolution des prix depuis 2000, enregistrée par l'indice Notaires-Insee, est encore plus parlante : + 68,40 % pour le Calvados et + 71,10 % pour la seule ville de Caen !