QUEL INTÉRÊT POUR L'INVESTISSEUR ?

Les deux dispositifs permettent de créer des déficits fonciers plus importants que ceux d'un bailleur classique grâce aux amortissements, ceux du Borloo populaire étant plus élevés que ceux du Robien recentré. Dans les deux cas, le déficit foncier est imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, excepté ceux tirés des intérêts d'emprunt. L'éventuel excédent et les intérêts d'emprunt peuvent être imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. A noter que le PLS (prêt locatif social) pourra être combiné au Borloo populaire, ce qui signifie que l'acquéreur pourra financer son investissement à l'aide d'un PLS et profiter ainsi de l'allègement de la TVA à 5,5 %. Autre avantage du Borloo populaire, il devrait être exonéré de taxe foncière pendant les 15 ans que dure le dispositif. "Je resterai prudent sur cette dernière mesure. La taxe foncière revient aux communes et celles-ci pourraient s'opposer à l'exonération" juge cependant un professionnel de l'immobilier de Seine-Saint-Denis.

Trop populaire ?

"Avec le Borloo, je pense qu'on retrouvera la clientèle du Robien du début, à la recherche d'une rentabilité forte. Il faudra investir dans des quartiers peut-être plus difficiles mais qui ont un avenir" estime Norbert Desmard, directeur général de Liins. La seule ombre au tableau résiderait peut-être dans la tête des investisseurs, inquiets à l'idée de se lancer dans un investissement locatif destiné à des ménages aux faibles revenus. Mais comme l'objecte Patrice Haubois du Crédit Foncier : "Le Borloo populaire est soumis à des plafonds de loyers abaissés, mais le plafond de ressources des locataires n'est pas bas au point de confiner les investisseurs dans le secteur de l'hyper social".* Par ailleurs, si le dispositif est populaire par les locataires auxquels il s'adresse, il ne l'est pas obligatoirement par l'emplacement du bien, même si les plafonds de loyers pratiqués ne permettent pas d'envisager un placement dans les quartiers les plus résidentiels. Quels sont les investisseurs ciblés par le Borloo populaire ? Selon Patrice Haubois : "Le rendement de ce dispositif n'est pas forcément énorme étant donné les plafonds de loyers, mais il peut permettre dans un premier temps aux investisseurs qui ont de gros excédents fonciers de créer du déficit. Une fois sorti du dispositif, cet investissement pourra devenir un investissement locatif classique, au rendement plus élevé".

Où investir en Borloo ?

En clair, c'est l'amortissement fiscal qui fait tout l'attrait du Borloo populaire, notamment pour les investisseurs qui possèdent plusieurs biens. Dans les deux premières zones, A et B1, les plafonds de loyers plus acceptables, cumulables avec le bon niveau d'amortissement, peuvent favoriser de bonnes opérations. Dans les autres secteurs, et notamment la fameuse nouvelle zone B2, les plafonds de loyer sont bas, mais ils peuvent mieux correspondre aux réalités du marché. Dans certaines villes comme Albi ou Montauban par exemple, qui comptent un trop grand nombre de logements en Robien mais de nombreuses demandes insatisfaites de logements sociaux, les investisseurs auront peut-être tout intérêt à basculer de l'ancien dispositif Robien au Borloo populaire pour trouver des locataires. Le rendement locatif de leur opération s'en trouvera diminué, mais l'amortissement fiscal plus important compensera ! Quels que soient le dispositif et le secteur choisis, l'investisseur doit rester vigilant quant à la localisation et à la qualité de son bien et penser à "l'après-dispositif", moment où il devra pouvoir revendre son logement dans de bonnes conditions ou pouvoir continuer à le louer dans le secteur libre.