CHOISISSEZ BIEN VOTRE TERRAIN

Vous savez exactement comment sera votre maison, vous l'imaginez déjà dans son jardin. Attention pour que ce rêve devienne réalité, il vous faudra trouver un terrain. Et encore vous poser les bonnes questions.

Selon votre situation régionale, il vous sera plus ou moins facile de trouver un terrain. Le foncier devient de plus en plus rare en agglomération et vous devrez probablement vous éloigner des centres-villes pour le trouver. Vous le chercherez, qu'il soit isolé ou en lotissement, dans les journaux spécialisés, chez les agents immobiliers, notaires ou encore services d'urbanisme de la ville où vous souhaitez construire. Un constructeur de maisons individuelles peut également vous apporter son aide car même si la loi ne l'autorise pas à vous fournir directement le terrain, il entretient des relations privilégiées avec de nombreux professionnels susceptibles d'en proposer. Pensez votre projet comme un tout. Souvent un terrain est indissociable d'un modèle de maison et inversement. Privilégiez sa qualité, mieux vaut revoir à la baisse le budget consacré à la maison et éviter ainsi certains désagréments. La surface et la longueur de façade ne sont pas les seuls éléments déterminants de son prix, il varie également selon sa situation : proximité des transports, des commerces, des infrastructures scolaires… Ce qui peut évidemment influencer sa valorisation future.

Avec ou sans voisins

Avez-vous vraiment le choix ? Il vous sera plus facile, si vous voulez résider en périphérie de ville de trouver des terrains en lotissement. En revanche, un terrain isolé en rase campagne est le plus souvent synonyme d'espace mais aussi d'éloignement des services.

Le lotissement, solution de facilité

Le lotisseur a des obligations légales, il vous garantit la nature des sous-sols et accomplit toutes les formalités administratives (autorisation de lotir, division du terrain en parcelles…). Il rédige également le cahier des charges du lotissement et fournit toutes les indications et contre-indications éventuelles quant à certaines réalisations (garage, cave, atelier…). Votre terrain sera automatiquement constructible, viabilisé et raccordé aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone…). Les frais correspondants aux raccordements sont donc compris dans son prix. La desserte des terrains ainsi que les installations communes sont généralement réalisées par le lotisseur.

Un terrain isolé

L'option est séduisante mais attention au coup de cœur. Même si le terrain que vous avez déniché ressemble à un petit coin de paradis, il peut receler de multiples défauts qui se traduiront ensuite par des désagréments au quotidien et surtout des surcoûts. Soyez attentif et prenez le temps de tout vérifier : situation, constructibilité, viabilité, etc.

o La situation du terrain. A quelles distances est-il des commerces, écoles, équipements sportifs et culturels ? Où sont les accès routiers et les transports en commun ? Promenez-vous dans le quartier à divers moments de la journée ou de la semaine et rencontrez vos futurs voisins ou commerçants... Vous détecterez ainsi les éventuels problèmes (proximité d'une usine, zone bruyante…) qui pourraient nuire à votre tranquillité.

o Le terrain à proprement dit. Ses qualités tiennent essentiellement à sa configuration et à son relief. Tout d'abord, une superficie minimale s'impose si vous voulez profiter de votre jardin et garder vos distances avec les voisins. Une forme simple facilitera la construction. Un sol sans relief est plus facilement constructible. Cependant, un terrain en pente ou au relief plus sinueux vous offrira probablement une vue dégagée, des aménagements paysagers originaux mais aussi plus coûteux, en particulier pour la construction de votre maison et de ses fondations (la création d'un sous-sol sera peut être impossible…). Si la nature de son sous-sol vous paraît douteuse, demandez une expertise, cela vous coûtera certainement quelques centaines d'euros, mais vous évitera de nombreux désagréments pendant la construction mais aussi à plus long terme (instabilité du terrain, pollution, etc.). Faites effectuer un bornage par un géomètre-expert si celui-ci ne vous a pas été fourni, ce document vous sera toujours utile (problème de voisinage, revente…). Enfin, pensez à sa viabilisation (raccordement aux différents réseaux : eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone) ce qui peut entraîner de grosses dépenses. Demandez aux différents services concernés des évaluations chiffrées de ces travaux. Attention même si tout vous semble à proximité ou que votre terrain est déjà viabilisé, c'est-à-dire s'il est raccordé aux différents réseaux collectifs, pensez à faire établir des devis pour les différents branchements aux réseaux, des limites de votre terrain à la maison. Bien sûr avant de signer son achat, vous avez vérifié sa constructibilité, lu attentivement les différentes règles d'urbanisme à respecter dans la commune et les éventuelles contraintes (servitudes d'utilité publique...) qui pourraient en limiter l'utilisation. Rendez-vous à la mairie pour consulter le PLU (Plan local d'urbanisme) et demander un certificat d'urbanisme. Ce document, dans sa forme ordinaire, précise la zone de situation du terrain, les règles s'y appliquant (hauteur de la maison, aspect extérieur, implantation…) ou restreignant le droit de propriété (droit de préemption), ainsi que les taxes à payer. Mais il ne s'agit en aucun cas d'un passeport pour construire. Pour être sûr que votre parcelle est constructible, mieux vaut demander un certificat d'urbanisme détaillé. Encore fautil que vous ayez déjà une idée précise de votre projet. Car, pour vous répondre, la mairie vous demandera des éléments particuliers : implantation, plans, croquis… Une fois obtenu, le certificat d'urbanisme détaillé est valable un an. Il ne sera donc pas possible, durant ce délai, de vous refuser le permis de construire. Si pourtant le permis vous était refusé et que vous souhaitiez toujours faire construire, vous devez rendre votre projet conforme aux precriptions d'urbanisme. Pour cela, vous avez deux mois à compter de la décision administrative pour formuler un recours devant l'autorité compétente.

La phase d'achat

Vous avez trouvé le terrain idéal, bien situé, ni trop grand, ni trop petit, avec la bonne exposition, il ne vous reste plus qu'à l'acquérir. La procédure est identique à celle de l'achat d'un logement existant. Au premier rendez-vous, auquel vous vous rendrez avec le maximum d'informations pour ne pas signer n'importe quoi, vous contracterez avec le vendeur un compromis de vente ou une promesse synallagmatique (qui vous engage au même titre que le vendeur). Ce dernier pour vous réserver le terrain, vous demandera un acompte de 10 %, somme récupérable seulement dans le cas de non réalisation d'une des conditions suspensives ou résolutoires figurant dans la promesse de vente (non obtention d'un prêt, par exemple). Celleci sera alors reconnue nulle et non avenue. Deuxième étape, vous signez un contrat de vente devant notaire qui aura un coût (honoraires du notaire, frais éventuels d'hypothèque…). Enfin, vous avez le terrain, il ne vous reste plus qu'à acheter la maison. Les solutions sont nombreuses : construire vous-même, faire appel à un constructeur de maisons individuelles ou choisir une maison de promoteur...

Quelques taxes

La propriété d'un terrain à bâtir entraîne le paiement de certaines taxes.

- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale des propriétés à laquelle est appliqué un abattement forfaitaire de 20 %, elle est due par tout propriétaire d'un bien non bâti. Ce montant est ensuite multiplié par un taux d'imposition fixé par les collectivités territoriales. Elle fait en principe l'objet d'une exonération pendant les deux premières années suivant l'achèvement de la construction, celle-ci étant soumise à l'appréciation du maire.

- Taxe locale d'équipement (TLE)

Appliquée dans les communes de plus de 10 000 habitants, les bénéficiaires d'un permis de construire doivent la régler. Si le conseil municipal l'a votée, elle peut également être appliquée dans une plus petite commune. Elle est calculée à partir de la surface hors œuvre nette de la construction à laquelle est appliquée une valeur forfaitaire au mètre carré, variable selon la catégorie de la construction. A cette valeur s'applique également un taux fixé par la commune.