CÔTÉ MONTAGNE – IMMOBILIER MONTAGNE

Gestion rigoureuse et plaisir d’investir font bon ménage.

En immobilier de loisirs, la dimension européenne, voire mondiale de ce secteur ne doit échapper à personne et surtout pas à l’investisseur qui, outre la qualité de l’emplacement du bien et du niveau de prestations, doit vérifier la solidité de l’exploitant s’il s’agit d’une résidence de tourisme. “Longtemps, les acheteurs ont donné leur confiance à des « gestionnaires champignons » sans intégrer la notion de pérennité et d’exploitation sur de longues périodes, constate Géraud Cornillon, PDG de Lagrange Patrimoine Conseil. La raison est de retour ; l’acheteur se montre désormais plus prudent envers la signature de l’exploitant et l’adéquation du bien dans son environnement”.

Une offre diversifiée.

En montagne, les résidences de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR) ont joué un rôle important pour le développement des hébergements. “En montagne, la demande locative était forte et les avantages fiscaux de ce dispositif remplacent l’absence d’intervention de l’Etat face à un parc vieillissant” estime Patrick Caumont, responsable commercial d’Immo-Investir. Ce dernier propose ainsi à Molines-en-Queyras, en ZRR, Le Clot de la Chalpe, à 1 750 m d’altitude. Il est aussi présent dans les Pyrénées, à Font-Romeu, avec Résidence Estaries, livrable fin 2006. Intéressant dans la mesure où l’on bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 25 % de l’investissement HT dans la limite de 100 000 € pour un couple. Ce type d’investissement requiert cependant une certaine vigilance, comme le suggère Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM : “Si le propriétaire ne s’intéresse qu’au seul dispositif fiscal, c’est dommage. Certains produits sont millimétrés en nombre de couchages et offrent une bonne rentabilité. Hélas, c’est justement la faiblesse de ces produits qui sont déjà obsolètes. Dans les Alpes, la petite surface, personne n’en veut plus ! Or, c’est la cellule qui procure la valeur ajoutée de ce type d’investissement. N’oubliez pas que la demande d’hébergement est le fait d’une clientèle dont le pouvoir d’achat et les exigences sont à la hausse et qui ne veut pas entendre parler de logement de 26 m2”. La solution ? “Il ne faut pas hésiter à dépasser le cadre fiscal et proposer des produits mieux adaptés, même à des prix plus élevés, comme nous l’avons réalisé à Serre-Chevalier”. Associer à son investissement un aspect “plaisir” est la meilleure manière de ne pas s’enfermer dans le seul système des ZRR.

Hors ZRR, la notion de plafond disparaît et une offre plus étoffée apparaît. Ainsi, Christophe Beauvey Immobilier propose Le Hameau des Airelles, au coeur du prestigieux domaine des Trois Vallées, sur la station des Ménuires. La résidence de tourisme, qui offre des prestations telles que piscine privée, saunas, hammams et fitness, propose des appartements à partir de 139 000 € HT. Chez MGM, plusieurs projets vont être lancés sous peu, dont deux programmes en résidence secondaire à Chamonix, Villa Sonnailles (six appartements et villas) ainsi que la résidence des Grands Ducs, 30 appartements près de la gare au départ de Montenvert. MGM va aussi lancer une résidence secondaire, Les Chalets du Doron, 15 logements dans l’environnement boisé du village de Bettex, point de départ de très beaux itinéraires de randonnée. Près de La Clusaz et d’Annecy, le lancement de la troisième phase du Village de Chinaillon, va permettre de réaliser une résidence de tourisme. De son côté, Lagrange Patrimoine Conseil propose en Savoie, sur le village de Montchavin, dominant la Haute Tarantaise, Les Trois Glaciers, avec cuisine, salles de bains équipées, restaurant, piscine couverte chauffée, hammam, sauna, cave privative… Dans la Vallée de Chamonix, le village des Houches poursuit son développement avec Les Balcons d’Anaïte, la seconde tranche d’une résidence de tourisme 3* commercialisée par OACI Conseil et une résidence de tourisme, Le Hameau de Pierre Blanche, 40 appartements proposée par MGM. Dans les Alpes, l’immobilier de loisirs se tourne aussi vers la rénovation. OACI Conseil présente à Macot-La Plagne, en Savoie, Le Centaure & Anaïte. Conçue comme un grand chalet dans le pur style savoyard, elle sera classée en résidence de tourisme 4* au cours de l’été 2006. En Haute-Savoie, le même professionnel propose une autre résidence de tourisme rénovée, Les Aiguilles de Warens II, à deux kilomètres de Megève. Enfin, à Méribel-Les Allues, Pierre & Vacances Conseil Immobilier commercialise, en résidence secondaire, Les Crets, une opération de rénovation au cœur du domaine skiable.

La conjoncture entre ciel bleu et nuages.

Alors qu’en immobilier traditionnel, certains signaux (hausse des prix, relève des taux d’intérêt, absence de foncier, tension locative) incitent à la prudence, l’immobilier de loisirs semble suivre une voie différente. “Nous observons un réel décalage entre l’immobilier de résidence principale et celui de loisirs car nos acheteurs sont européens, voire issus du monde entier”, explique Gabriel Mingeon, directeur commercial du groupe MGM. Le PDG de Maisons de Biarritz confirme : “Grâce à la demande européenne qui ne faiblit pas, ce type de bien se revalorise régulièrement depuis vingt ans, d’autant que le marché européen d’immobilier de loisirs est hétérogène, un pays pouvant traverser une crise tandis qu’un autre ne sera pas affecté”. Pourtant, la vigilance est tout de même de mise à en croire certains. “Il y a encore peu, tous les produits d’immobilier de loisirs en montagne se vendaient très bien,mais une prise de conscience est en train de s’opérer, souligne le PDG de Lagrange Patrimoine Conseil. Nous sommes encore sur le haut de la vague et les opérateurs qui ont toujours des souhaits de prix de ventes élevés ne sentent pas l’arrivée du froid ! Comme tous ces produits se sont vendus avec des systèmes de package, la demande est restée forte jusqu’au cours des derniers mois. Et même si l’on conserve un rythme de commercialisation élevée, nous allons assister à la fin d’une époque où n’importe quel type de produit pouvait se vendre. Tant mieux ! Une nouvelle vague de programmes va émerger avec une clientèle plus pointilleuse”.