PRIVILÈGE ET HYPOTHÈQUE

Tout le monde connaît l’hypothèque conventionnelle, une garantie relativement courante en matière de prêt immobilier. Peu d’emprunteurs connaissent en revanche le privilège de prêteur de deniers pourtant fréquent, lui aussi. L’une et l’autre constituent des sûretés réelles, c'est-à-dire attachées à un bien.

Un même objectif.

Elles conduisent au même objectif : si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, la banque aura la possibilité de vous faire vendre le bien pour récupérer sa créance. Ces deux garanties nécessitent un acte notarié et l’inscription au bureau des hypothèques. D’où des frais importants. Non seulement vous devrez payer les honoraires du notaire mais également le salaire du conservateur des hypothèques (0,05 % du capital prêté), ainsi que de menus frais annexes (droit d’enregistrement).

Des différences notables.

Entre ces deux garanties, il existe quelques différences notables : le privilège ne peut garantir qu’un bien existant. Autrement dit un logement déjà construit. L’hypothèque, en revanche, sert à garantir un bien qui n’est pas encore bâti (construction d’une maison, vente en l’état futur d’achèvement….). L’inscription d’un privilège prend effet au jour de la vente. En revanche, l’hypothèque part au jour de son inscription qui peut être différent de celui de la vente. Plusieurs inscriptions peuvent être prises sur un même bien immobilier dès lors qu’elles n’excèdent pas la valeur du bien. Pour l’hypothèque, elles sont alors classées selon leur arrivée. En cas de vente du logement, le créancier détenteur d’une hypothèque de premier rang est servi en premier, celui qui détient une hypothèque de second rang est payé après et ainsi de suite. Inconvénient majeur de l’inscription : un coût élevé et la nécessité, en cas de revente, de procéder à une mainlevée par le biais d’un notaire. Deux inconvénients qui devraient être très vraisemblablement sensiblement gommés par la réforme actuellement en cour des sûretés. S’y ajoutent deux nouveaux dispositifs : l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire.