3 QUESTIONS À STÉPHANE DESQUARTIERS - PRÉSIDENT DE LA MAISON DE L'INVESTISSEUR

“La faible rentabilité locative est compensée par les taux d'intérêt bas"

Indicateur Bertrand : L'investissement locatif reste-t-il intéressant malgré la baisse de la rentabilité locative ?

Stéphane Desquartiers : On est aujourd'hui très loin des niveaux de rentabilité des années 80, où l'on pouvait atteindre 15 % dans l'ancien. Cela dit, l'investisseur doit toujours mettre en miroir la rentabilité et son effort d'épargne. Aujourd'hui, avec des taux de rentabilité qui peuvent encore aller jusqu'à 8 % dans l'ancien et des taux d'intérêt à 4 %, l'opération est encore intéressante pour l'investisseur. Cent pour cent de nos clients empruntent pour se constituer un patrimoine : l'important est que leur effort d'épargne reste faible ou quasi nul, ce qui est encore possible grâce aux faibles taux d'intérêt.

I. B. : La rentabilité est-elle meilleure sur les petites surfaces ?

S. D. : C'est vrai pour l'ancien. Nous sommes présents à Lille, Lyon et Marseille et ce sont les petites surfaces qui présentent les meilleures rentabilités, ne serait-ce que parce que les loyers y sont plus élevés au m2. L'équation reste donc vraie pour l'ancien, mais aussi pour les murs de boutique ou encore les immeubles de rapport. Par exemple, nous nous sommes occupés récemment d'un immeuble de Marseille dont la rentabilité brute s'établit à 10 %, pour un investissement d'environ 550 000 €.

I.B. : La rentabilité est-elle plus élevée en région qu'à Paris ?

S. D. : Les rentabilités sont en général plus élevées en région qu'à Paris. Dans les métropoles régionales, il faut privilégier les quartiers intermédiaires, voire populaires. Le choix de ces quartiers n'est pas forcément synonyme de problèmes de loyers impayés, de logements dégradés, etc. Le fait que 60 à 80 % des loyers soient payés par la Caf n'est pas inintéressant pour les investisseurs qui se tournent vers des quartiers bon marché. En région parisienne, des villes comme Montreuil, Malakoff ou Montrouge recèlent encore des possibilités. D'une manière générale, plus on s'éloigne de la capitale, meilleure est la rentabilité, car les prix d'acquisition sont moins élevés, pour des loyers assez proches. Les différents secteurs de Marne-la-Vallée, ou encore des villes comme Evry ou Cergy-Pontoise, sont intéressantes, car elles représentent de véritables bassins d'emplois en elles-mêmes et sont par ailleurs bien desservies par les transports. Les investisseurs sont assurés d'y trouver des locataires.