L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Acheter un logement pour le louer : depuis plusieurs années, ce placement connaît un véritable engouement avec la promesse de revenus complémentaires. Qui plus est, en utilisant bien les dispositifs fiscaux, vous pouvez aussi réaliser de substantielles économies d’impôts. Si vous êtes dans ce type de démarche, vous hésiterez certainement entre le dispositif Robien, objet de réaménagements et le tout nouveau Borloo populaire. Que vous optiez pour Robien ou Borloo, l’avantage est d’amortir le prix de l’opération sur les loyers. L’objectif est le même créer un déficit foncier qui, s’imputant sur votre revenu global, contribue à diminuer vos impôts mais les deux mécanismes présentent des différences. Pour bien choisir : coup d’oeil sur les changements. Une période transitoire : si vous signez l’acte définitif de vente chez le notaire avant le 1er juillet 2006, c’est l’ancien dispositif Robien qui s’applique ; l’engagement de location de 9 ans permet d’amortir 50 % du coût d’achat mais peut être prorogé.

Les conditions d’amortissement :

- 8 % par an pendant les 5 premières années

- 2,5 % pendant les 4 années suivantes

- 2,5 % pendant les 6 années suivantes (si choix de la prorogation maximale) Si la vente définitive a lieu à compter du 1er juillet, il faudra choisir entre le Robien recentré et le Borloo populaire.

Le dispositif Robien recentré

Ce qui ne change pas : pas de plafond de ressources pour les locataires, engagement de location de 9 ans. Ce qui change : l’amortissement fiscal est bloqué à 50 % sur 9 ans, les plafonds de loyer sont mieux ajustés au marché des zones B2 et C tout en restant inférieurs de 10 % aux loyers du secteur libre.

Les conditions d’amortissement :

- 6 % par an pendant les 7 premières années

- 4 % pendant les 2 suivantes (pas de prorogation)

Le dispositif Borloo populaire

Ce nouveau produit d’investissement répond à un besoin de loyers intermédiaires avec des loyers 30 % en dessous du marché et des plafonds de ressources pour le locataire, ceux du PLI (Prêt locatif intermédiaire). L’engagement de location de 9 ans peut être poursuivi pendant deux nouvelles périodes de 3 ans et ainsi permettre d’amortir le coût de l’opération sur les loyers à hauteur de 65 % sur 15 ans. Une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de 30 % contribue à réduire la charge fiscale des loyers.

Les conditions d’amortissement :

- 6 % par an pendant les 7 premières années

- 4 % pendant les 2 années suivantes

- 2,5 % pendant les 6 années suivantes (si choix de la prorogation maximale) Par ailleurs, les particuliers pourront financer cet investissement avec un PLS (prêt locatif social). Double avantage du PLS : un allégement de la TVA à 5,5 % sur le logement neuf (au lieu de 19,60 %) et une exonération de taxe foncière pendant les 15 premières années.

Les résidences de tourisme

En investissant en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), la loi Demessine vous offre une réduction d’impôt. Vous devrez acheter un logement avant le 31 décembre 2006 dans une résidence de tourisme classée en ZRR. Votre réduction d’impôt est de 25 % du coût d’acquisition, étalée sur 6 ans. Elle est calculée sur le prix de revient du logement, dans une limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié. Vous devez vous engager à louer le logement non meublé à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans minimum mais vous pouvez disposer du bien au plus 8 semaines par an. Pour en savoir plus : la Direction Départementale de l’Equipement peut vous communiquer la liste des ZRR.

Attention : en ZRR, vous pouvez opter pour le dispositif Robien (amortissement du capital investi et déduction pour frais de gestion de 40 %) ou pour l’investissement en résidence de tourisme mais les deux formules ne peuvent pas être cumulées.

Les placements en Outre-Mer

La loi Girardin vous propose une réduction d’impôt en achetant dans les départements et territoires de l’Outre-Mer. Si vous mettez le bien en location pendant 5 ans minimum vous allez bénéficier pendant cette durée d’une réduction d’impôt à hauteur de 40 % de votre investissement (dans la limite d’un plafond). Le loyer est librement fixé mais vous pouvez pratiquer un loyer intermédiaire (131 e/m2) qui vous ouvre droit à 50 % de réduction d’impôt (engagement de location porté à 6 ans). Majoration de 10% en Zone Urbaine Sensible et + 4 % si le logement est alimenté en énergie solaire. Dans tous les cas les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Les locations en meublé

Si vous louez en meublé, vous allez être imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Selon le montant de vos recettes, vous êtes soit loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit loueur en meublé professionnel (LMP, cf. ci-contre). LMNP : la situation la plus habituelle lorsqu’on choisit de louer en meublé un ou plusieurs logements sans en retirer des montants qui font basculer dans l’autre catégorie. Vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Vous pouvez opter pour le régime fiscal du microentreprise si vos recettes n’excèdent pas annuellement 76 300 €. Vous allez bénéficier d’un abattement de 68 % censé couvrir les charges liées à la location (cf. les charges locatives). Un avantage conséquent qui ne vous empêche pas, par la suite, de choisir la déduction des charges réelles, notamment si vous prévoyez des travaux. Sur les conditions de la location meublée, cf. ci-contre et la location meublée. Nouveautés 2006

De profonds bouleversements vont changer notre “culture fiscale”. Ce sont les revenus perçus à compter de 2006 et imposables en 2007. Dans un souci de simplification, l’abattement de 20 % pratiqué sur les salaires est supprimé pour être intégré au barème de l’impôt. Conséquences : les barèmes vont se trouver diminués de ce même montant et la limite de chaque tranche sera augmentée de 25 %. Les revenus fonciers sont appelés à bénéficier de cette mesure. Il a donc fallu apporter à l’imposition des revenus tirés de la location, certaines corrections qui passent par la suppression ou la réduction des déductions forfaitaires.

- Déduction forfaitaire : mode d’emploi

Elle est destinée à compenser vos frais de gestion : les démarches, correspondance, téléphone, frais de procédure et d’assurance. Jusqu’à présent seuls étaient sortis du forfait et déduits pour leur montant réel les honoraires de l’administrateur de biens (chargé d’encaisser vos loyers) et la prime d’assurance “impayés locatifs” (cf. assurances loyers impayés).

- Quels changements ?

=> Le droit commun : la déduction de 14 % est remplacée par un abattement forfaitaire de 20 e. Les frais de procédure et les primes d’assurance sont déductibles pour leur montant.

=> Le micro-foncier : c’est le régime fiscal normal en dehors de toute option si les loyers n’excèdent pas 15 000 €. L’abattement censé représenter forfaitairement l’ensemble de vos dépenses passe de 40 à 30 %.

=> Le Robien : la déduction forfaitaire de 6 % est supprimée.

=> Le Borloo : le nouveau régime fiscal prévoit une déduction forfaitaire de 30 %. Important : ces réajustements n’auront pas de répercussion négative pour le contribuable, compte-tenu des nouvelles modalités de calcul de l’impôt.

Le bouclier fiscal :

Il s’agit d’un nouveau mécanisme : vos impôts directs ne pourront pas dépasser 60% des revenus perçus au cours de l’année précédant celle du paiement de l’imposition. Les impôts pris en compte sont l’impôt sur le revenu, l’impôt de solidarité sur la fortune, et les impôts locaux.