3 QUESTIONS À NORBERT DESMARD - DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LIINS (CENTRALE DES INVESTISSEURS)

"L'investissement en LMNP est adapté en complément de retraite"

Indicateur Bertrand : Que recherchent les investisseurs en vue de la retraite ?

Norbert Desmard : Depuis deux ou trois ans, nous constatons un changement. Le complément de revenus en vue de la retraite est devenu l'un des sujets qui préoccupe les investisseurs. Ils ne mettent plus systématiquement en avant la défiscalisation, dont ils perçoivent le caractère aléatoire. Et plus que la revente à terme, ils privilégient les garanties de loyer et de gestion locative. Les investisseurs viennent donc nous voir en mettant en avant l'investissement locatif et la notion de sécurité qui s'y rattache. Ils souhaitent des assurances annexes et des garanties en cas de vacance locative, des garanties sur les loyers, sur les impayés.

I. B. : Quels types de biens sont les mieux adaptés ?

N. D. : Le produit qui fonctionne très bien en ce moment est la résidence meublée avec services, en LMNP. Aujourd'hui, les grands promoteurs nationaux sont d'ailleurs présents sur ce secteur, de Bouygues Immobilier à Nexity George V par exemple. Pourquoi cet engouement ? D'abord parce que les prix d'entrée sont moins élevés : en région parisienne, vous ne trouverez pas de 2-pièces à moins de 170 000 €, alors qu'en LMNP, votre budget ira de 70 000 à 130 000 € hors taxe en région parisienne et de 60 000 à 90 000 € en région. Il s'agit donc d'un investissement beaucoup plus accessible, surtout en tant que complément de retraite. Aujourd'hui, pour le prix d'un Robien, on peut faire deux ou trois LMNP, et pourquoi pas passer ensuite au statut LMP. Le deuxième aspect très motivant sur ce type d'opérations est le bail de location, avec gestion locative et garanties de loyer, d'impayés, etc. Cela répond aux exigences de sécurité de l'investissement locatif.

I. B. : L'investissement locatif traditionnel a-t-il perdu tout intérêt ?

N. D. : Non bien sûr. Mais en deux ou trois ans, on est passé d'une situation où on pouvait réaliser un investissement Robien avec 100 € par mois d'épargne sur 25 ans, à une où il faut au moins investir 300 €mensuels. L'investissement de départ est plus lourd et l'investisseur est donc plus exigeant quant au produit qu'il achète. Il voit au-delà de la défiscalisation, ce qui est d'ailleurs salutaire, pour lui comme pour le marché. Nous pouvons bien entendu garantir des biens qui correspondent à l'exigence patrimoniale, mais cela coûte plus cher. Cela a par exemple été le cas avec une opération de Kaufman & Broad à Cergy-Pontoise, qui s'est très bien vendue et dont la rentabilité locative était assurée.