UN ACHAT PAR ÉTAPES

L'achat immobilier ne s'improvise jamais. Celui sur plan encore moins. A défaut de visiter le futur logement, il faut juger de sa situation en visitant le quartier, se renseigner sur les équipements, les moyens de transport, etc. L'emplacement détermine en effet en grande partie la valeur patrimoniale du logement et cette première étape est incontournable. Dans le même esprit, consulter les documents d'urbanisme en mairie permet de se renseigner sur les évolutions éventuelles du quartier, en particulier quand on achète dans une Zac ou un secteur en profonde mutation. L'achat sur plan, ou Vefa (Vente en état futur d'achèvement) équivaut en quelque sorte à devenir propriétaire au fur et à mesure de la réalisation du chantier. Le promoteur cède ses droits sur le sol et la propriété des constructions futures lors de la signature du contrat de réservation. L'acquéreur effectue en contrepartie le règlement du prix de manière échelonnée, en fonction de l'avancée des travaux : 35 % du prix total lors de l'achèvement des fondations ; 70 % du prix total à la mise hors d'eau (réalisation de la toiture et de l'étanchéité des terrasses) et 95 % du prix à l'achèvement de la construction. Le solde est versé à la livraison du logement, sauf en cas de réserves de l'acquéreur.

La réservation.

A ce stade, l'acquéreur signe un contrat par lequel il réserve un logement au promoteur et il fournit un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat définitif, de 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est inférieur à 1 an à zéro si le délai est supérieur à deux ans. Le dépôt de garantie est restitué dans certaines circonstances, notamment si la vente ne se réalise pas à l'initiative du vendeur, si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. En revanche, si l'acquéreur refuse de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, il perd le dépôt de garantie. Sur le contrat de réservation, strictement contrôlé par le Code de la construction, figure la situation du logement dans la résidence, le nombre de pièces et la surface habitable. Une notice descriptive est fournie, établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Il indique également les conditions générales qui définissent les obligations réciproques du promoteur et de l'acquéreur et le délai d'exécution des travaux. Côté finances, un prix prévisionnel de vente est établi et les éventuelles modalités de révision sont également indiquées. Le réservant a le droit de modifier le contrat et dispose d'un délai de sept jour à dater de la date de réception du contrat pour se rétracter.

Le contrat définitif.

Les fondations sont achevées et la construction va commencer : c'est le moment de signer le contrat définitif, qui s'établit devant notaire. Il doit être envoyé à l'acquéreur au moins un mois avant la signature, de façon à ce qu'il puisse l'étudier et vérifier sa conformité avec le contrat de réservation. Il comporte une description détaillée du bien, son prix exact ainsi que les modalités de paiement et de révision éventuelle du prix. La vigilance s'impose sur les délais de livraison. Exiger une date de livraison précise et des pénalités en cas de retard est le meilleur moyen de se prémunir de l'un des problèmes les plus courants en Vefa (voir encadré).

La remise des clés.

Les travaux sont achevés. Le procès-verbal où se trouvent consignés les défauts de conformité et vices apparents éventuels, permet au promoteur d'obliger les entreprises intervenantes sur le chantier à y remédier dans les plus brefs délais : c'est la réception des travaux, effectuée entre le vendeur et ses entrepreneurs. L'acquéreur a cependant tout intérêt à faire notifier dans le contrat de vente qu'il demande un exemplaire de ce procèsverbal à la livraison de son logement. La livraison du logement est un moment crucial : c'est là que l'acquéreur doit constater la bonne exécution des travaux et leur conformité avec le contenu du contrat de vente. Cette inspection se conclut par la signature d'un procès-verbal dans lequel il doit signaler les éventuels dysfonctionnements constatés. En fonction de leur gravité, plusieurs attitudes sont possibles : bloquer le versement du solde du prix jusqu'à ce que le promoteur fasse rectifier les choses ou, dans le cas où ces problèmes n'empêchent pas l'installation, accepter la livraison tout en exigeant la remise en état due par le promoteur. A plus long terme, un certain nombre de garanties protègent l'acquéreur contre les vices de construction qui pourraient apparaître plus tard (voir tableau les principales garanties).