L'INVESTISSEMENT LOCATIF

L'autre facette de la constitution d'un patrimoine immobilier est l'investissement locatif. Suivant votre situation, votre âge, ce que vous souhaitez réaliser, il peut prendre différentes formes et n'obéit pas forcément aux mêmes impératifs.

Anticiper sa retraite.

Qu'il s'agisse de vous constituer une source de revenus supplémentaire régulière afin d'anticiper votre retraite ou d'économiser sur vos impôts, l'investissement locatif peut répondre à vos objectifs, à condition de ne pas négliger deux paramètres importants : ce que va vous rapporter votre placement d'une part, et sa valorisation à long terme d'autre part. Car si la pierre est un investissement solide dans tous les sens du terme, elle apporte aussi son lot de contraintes : capital immobilisé pendant plusieurs années, gestion locative lourde... Par ailleurs, les produits d'investissement offrant de bonnes rentabilités locatives ne sont pas forcément les mêmes que ceux qui affichent des défiscalisations alléchantes. "C'est pour cette raison que nous proposons un montage, Capitalimmo, qui allie deux opérations pour un même investisseur : une dans l'ancien, où les niveaux de rentabilité locative sont les plus élevés, et une dans le neuf, en Robien, ce qui permet d'effacer le revenu foncier généré par l'investissement dans l'ancien. Au final, le patrimoine immobilier se constitue plus vite et l'ensemble offre une belle rentabilité" explique Stéphane Des quartiers, président de la Maison de l'Investisseur. Si vos moyens ne vous permettent pas de faire "d'une pierre deux coups", vous devez orienter votre choix en fonction de ce que vous souhaitez privilégier entre rentabilité locative et défiscalisation.

Les bons plans fiscaux.

L'immobilier offre une grande variété de dispositifs de défiscalisation avantageux, dont le désormais célèbre amortissement Robien, qui a fait grimper la part d'investisseurs dans l'immobilier neuf au-delà de 50 %. Bien que remanié récemment, il reste attractif et permet d'amortir très largement l'acquisition de votre logement. Au total, le Robien "nouvelle manière" devrait représenter 50 % du prix de votre acquisition, les possibilités de déduction étant limitées dans le temps. Les plafonds de loyer, qui ont été baissés, devraient au final mieux coller aux réalités du marché et éviter aux investisseurs d'acheter dans des programmes peu attractifs en misant sur des niveaux de loyers trop élevés pour leur localisation. où les niveaux de rentabilité locative sont les plus élevés, et une dans le neuf, en Robien, ce qui permet d'effacer le revenu foncier généré par l'investissement dans l'ancien. Au final, le patrimoine immobilier se constitue plus vite et l'ensemble offre une belle rentabilité" explique Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l'Investisseur. Si vos moyens ne vous permettent pas de faire "d'une pierre deux coups", vous devez orienter votre choix en fonction de ce que vous souhaitez privilégier entre rentabilité locative et défiscalisation. Les bons plans fiscaux. L'immobilier offre une grande variété de dispositifs de défiscalisation avantageux, dont le désormais célèbre amortissement Robien, qui a fait grimper la part d'investisseurs dans l'immobilier neuf au-delà de 50 %. Bien que remanié récemment, il reste attractif et permet d'amortir très largement l'acquisition de votre logement. Au total, le Robien "nouvelle manière" devrait représenter 50 % du prix de votre acquisition, les possibilités de déduction étant limitées dans le temps. Les plafonds de loyer, qui ont été baissés, devraient au final mieux coller aux réalités du marché et éviter aux investisseurs d'acheter dans des programmes peu attractifs en misant sur des niveaux de loyers trop élevés pour leur localisation. Les économies réelles que vous pouvez réaliser sur le terrain fiscal ne doivent pas vous faire perdre de vue l'essentiel : la qualité et l'emplacement du bien acquis. Car une fois l'avantage fiscal passé, vous resterez propriétaire d'un bien que vous devrez pouvoir continuer à louer ou revendre. "Trop d'investisseurs ont encore tendance à ne même pas se déplacer pour voir l'emplacement de la résidence dans laquelle ils achètent" déplore un promoteur. Dans ces conditions, comment évaluer le quartier, la qualité et la proximité des équipements et commerces, la qualité de la résidence elle-même ? Il faut donc voir au-delà de la carotte fiscale, quelle que soit la nature de ladite carotte... Car le dispositif Robien n'est pas le seul à autoriser de substantielles économies d'impôts. Investir en résidences de tourisme, dans les Dom Tom, ou encore dans le cadre de la loi Malraux pour les monuments historiques : autant de moyens de faire baisser le montant de son chèque au percepteur. Investir dans une résidence de tourisme permet par exemple d'accéder à un statut fiscal intéressant, en tant que LMNP ou LMP (loueur en meublé non professionnel, ou professionnel). Par ailleurs, la loi Demessine, qui recouvre les résidences de tourismes situées en ZRR (Zones de Revitalisation Rurale), permet d'économiser jusqu'à 25 % du montant de votre placement, dans un plafond situé à 100 000 € pour un couple. Est-ce une raison pour se jeter sans trop de discernement sur tout ce qui se construit en ZRR ? Non bien sûr, car cette confortable ristourne perdra de son charme si vous vous retrouvez propriétaire d'un appartement qui ne se loue pas, dans une station de vacances peu fréquentée. Prêtez également une attention soutenue aux prestations offertes par la résidence et l'organisme gestionnaire, qui sera chargé de trouver les locataires et d'entretenir votre bien. Dans les Dom Tom, la loi Girardin présente des avantages fiscaux particulièrement avantageux pour les contribuables les plus fortement taxés, puisque la réduction d'impôts peut atteindre jusqu'à 40 % de votre investissement si vous le destinez au marché locatif, voire 50 % s'il s'agit d'une location conventionnée. Là encore, avant de vous laisser tenter par un pied-à-terre sous les tropiques, veillez à bien vous informer sur le marché locatif local, difficile à appréhender de si loin !