UN MARCHÉ TOUJOURS TENDU

Du côté du neuf, les hausses restent conséquentes, comme en témoignent les chiffres publiés par l'Adil : + 22 % à Paris, + 12 % dans les Hauts-de-Seine ou encore + 17 % dans les Yvelines ou l'Essonne. De Paris, où le prix moyen du neuf atteint 7 600 €/m2, les acquéreurs se reportent fort logiquement sur les villes périphériques. Un "effet domino" qui se répercute sur les prix, comme dans les communes populaires de Seine-Saint-Denis, où le prix moyen s'établit maintenant à 3 155 €/m2, contre un peu plus de 2 000 €/m2 il y a seulement deux ans. Une augmentation importante, qui a accompagné le mouvement des Parisiens franchissant le périphérique pour trouver un bien à la mesure de leur porte-monnaie. Le même phénomène s'illustre en grande couronne, en particulier en Seine-et-Marne, qui tire son épingle du jeu à la fois en nombre de logements mis sur le marché et ventes réalisées, mais aussi en terme d'augmentation des prix : + 22 % en un an ! Les professionnels de l'immobilier nuancent toutefois l'appréciation des prix, en rappelant par exemple qu'en prix constant, certains quartiers n'ont pas encore retrouvé le niveau de prix qui était le leur avant la crise des années 90, en particulier les arrondissements chics de la capitale et certaines villes de la banlieue ouest huppée qui, s'ils restent les secteurs les plus chers, augmentent beaucoup moins vite, voire baissent.

Des mesures pour le foncier.

"Tant qu'on ne touchera pas au foncier, on ne pourra pas infléchir le marché" martèle Alain Maugard, président du CSTB (Comité Scientifique et Technique du Bâtiment). Un problème particulièrement brûlant en région parisienne, où le terrain est d'autant plus cher qu'il est rare. La maîtrise de la politique foncière, réclamée par la Fédération des Promoteurs- Constructeurs s'est retrouvée au cœur des débats de la commission des affaires économiques du Sénat cet automne.

Sénateur des Yvelines et rapporteur de la commission, Dominique Braye a annoncé une "véritable révolution foncière", pas moins. Parmi les propositions les plus fortes, celle de partager la plus-value tirée des terrains classés en zone constructible, entre propriétaires fonciers et communes. En effet, souligne Dominique Braye : "Le passage en zone constructible entraîne une hausse considérable de la valeur du terrain, qui peut passer de un à cent, alors que le propriétaire n'y est pour rien, puisque cela dépend d'une décision administrative.20 % de la plus-value ainsi engendrée devraient donc revenir aux communes".

Par ailleurs, l'Etat doit donner l'exemple en matière de prix du foncier et la commission propose donc une décote de 25 à 50 % sur le prix des terrains cédés par le premier propriétaire de France.

Le prix de l'éloignement.

Prix du foncier, mais aussi cohérence de la politique de la ville sont essentiels pour l'avenir du plus grand bassin de vie et d'emplois du pays. Aujourd'hui, la seule logique qui règne sur le marché immobilier est celle de l'éloignement : Paris est devenu inaccessible à un grand nombre de ménages et en première couronne, la même spirale est entamée. Les acquéreurs aux revenus moyens vont donc voir ailleurs, en deuxième couronne, de plus en plus loin. Mais ce qu'ils gagnent en prix au mètre carré passe en budget transport, en particulier lorsque le secteur est mal desservi en transports en commun et qu'il faut deux voitures. Un prix qui se traduit également pour la collectivité en termes d'augmentation de la pollution, de problèmes d'embouteillages, de stationnement, etc.

"Nous ne nous en sortirons pas sans une politique d'aménagement et d'équipement, à grande échelle et ambitieuse. Il faut que l'Etat investisse massivement pour créer de nouveaux pôles de développement urbain bien équipés, car d'ici 2030, il faudra loger un quart de ménages supplémentaires qui iront grossir les zones où l'emploi se concentre" souligne Marc Pigeon, président de la FPC.

Si la "révolution" de la politique du logement ne va pas jusque là en 2006, il se passe quand même des choses en région parisienne : reconquête des friches industrielles et "reconstruction de la ville sur la ville" en première couronne, nouveaux quartiers en grande couronne. Prix élevés, offre peinant à soutenir la demande : le marché immobilier francilien reste tendu. Ce qui ne l'empêche pas d'offrir de belles opportunités dès 2006.