3 QUESTIONS À NORBERT DESMARD, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LIINS

Indicateur Bertrand : L'investissement immobilier a-t-il connu le même succès en 2005 que les années précédentes ?

Norbert Desmard : Oui, même si nous constatons que l'axe a un peu changé. Au début du dispositif Robien, nous avions plutôt des primo-investisseurs qui cherchaient une forte rentabilité et dont la capacité d'épargne tournait autour de 250 € par mois. Avec l'augmentation des prix, la rentabilité a baissé et nous avons vu arriver des investisseurs plus solvables, qui recherchaient un investissement plus qualitatif.

I.B. : Avec les mesures de niche fiscale prévues par la nouvelle loi de finances, l'arrivée du nouveau dispositif Borloo, comment voyez-vous l'année 2006 ?

N.D. : Je pense que ces deux dispositifs vont offrir une bonne complémentarité. Le Robien confortera son aspect patrimonial, offrant une rentabilité moins importante mais permettant d'investir sur de beaux emplacements. Malgré la niche fiscale, il y aura toujours une partie de la clientèle qui rentrera dans le plafond et pour laquelle l'avantage fiscal restera réel. Par ailleurs, avec le Borloo, je pense qu'on retrouvera la clientèle du Robien du début, à la recherche d'une rentabilité forte. Il faudra investir dans des quartiers peut-être plus difficiles mais qui ont un avenir, sur lesquels on peut miser et dont les prix sont attractifs. Ce dispositif va permettre de faire revenir sur le marché une partie des investisseurs. Par ailleurs, je ne crois pas que le plafonnement des loyers doive inquiéter l'investisseur, d'une part parce que la défiscalisation plus élevée compense et, d'autre part, parce que ces plafonds sont souvent plus près de la réalité que ceux du Robien, notamment et surtout en zone C. En fait, je pense que le Borloo populaire est un bon produit mixte, entre le Robien actuel et l'ancien dispositif Besson.

I.B. : Dans quel type de biens et où investir en 2006 ?

N.D. : Au niveau typologie, je crois toujours beaucoup à la maison, même si c'est un produit très rare. Les locataires s'approprient la maison, le turn-over est très faible et au final, c'est un excellent placement patrimonial, qui sera bien entretenu. Pour le reste, la typologie, le nombre de pièces dépendent essentiellement de l'endroit où l'on souhaite investir. En ce qui concerne les grandes métropoles de province, nous privilégions les vraies petites villes alentours, bien reliées à la capitale régionale tout en offrant une bonne qualité de vie. Pour Lyon par exemple, nous mettons en avant Villefranche-sur-Saône. Nous préférons les petites opérations à taille humaine aux grandes Zac qui manquent d'âme, dans la mesure où un bon investissement doit toujours avoir un côté rare. C'est le cas par exemple d'une petite opération au centre-ville d'Annecy, ni Robien, ni Borloo, mais qui possède une valeur patrimoniale rare. Dans ce sens, les opérations de réhabilitation lourde, qui permettent de faire du neuf avec du vieux et donnent accès à la défiscalisation Robien, sont intéressantes également car elles sont très bien situées. D'une manière générale, nous sommes très attentifs aux régions. Par exemple à Toulouse et dans les villes alentours, on peut aujourd'hui réaliser de très belles opérations. L'Ile-de-France est une exception dans la mesure où la demande locative est extrêmement élevée. Cela dit même là, nous privilégions des opérations qui restent très bien situées, plutôt proches des centres-villes, dans des quartiers où neuf et ancien se mêlent.