RENDEMENT DE VOTRE INVESTISSEMENT

En tout cas, les investisseurs sont toujours présents et même de plus en plus, puisque dans le secteur de l'immobilier neuf, ils sont pour la première fois passés devant les acquéreurs en résidence principale et ont représenté plus de 50 % des acheteurs en 2004. Non pas que les logements neufs soient subitement devenus extrêmement rentables : c'est le dispositif d'amortissement en Robien qui a démangé les portefeuilles... De fait, l'investissement immobilier obéit à des motivations qui peuvent s'écarter largement de la simple rentabilité locative, par exemple lorsque votre premier objectif est de réduire le montant de votre chèque aux impôts. Il n'en reste pas moins le premier élément à prendre en compte.

La "vraie" rentabilité de votre investissement

Pour calculer la rentabilité brute de votre investissement, il vous suffit de diviser le loyer annuel perçu par le prix d'achat. Une opération toute simple, qui vous permet de vous faire une idée du taux de rentabilité de votre investissement, mais qui est aussi éloignée de la réalité que votre salaire brut de ce qui se retrouve réellement sur votre compte en banque ! Car la rentabilité brute ne prend pas en compte les frais de notaire, les charges de copropriété, les frais de syndic, etc. Autant de charges que vous devez soustraire du loyer annuel et auxquelles il faut ajouter l'impact de la lourde fiscalité qui frappe cette catégorie de placements. Hors de tout dispositif d'incitation fiscale, une fois les neuf ou quinze ans de l'amortissement Robien terminés par exemple, le propriétaire doit lâcher 11 % de prélèvements sociaux sur le revenu foncier net imposable, sans oublier 48,09 % d'impôts sur le revenu s'il se trouve dans la plus haute tranche du barème... Méfiance donc, lorsqu'on vous fait miroiter des taux de rentabilité alléchants : ce sont souvent les rentabilités brutes et vous devez savoir qu'une fois déduites toutes les charges, ils sont inférieurs d'environ 20 % dans le neuf et 30 % dans l'ancien. D'autre part, les offres les plus alléchantes utilisent parfois une petite astuce consistant à faire entrer dans le calcul de la rentabilité, les avantages du dispositif Robien... Or, ceux-ci disparaîtront au bout de neuf ou quinze ans et vous vous retrouvez alors avec un logement sur les bras dont la rentabilité ne sera plus du tout la même... Etant donné les prix d'entrée qui n'ont cessé d'augmenter - dans l'ancien comme dans le neuf - de plus en plus de rentabilités nettes arrivent tout juste à la barre des 5 %, considérée par tous les professionnels comme le taux minimum pour qu'un investissement locatif soit rentable.

Quel bien acheter ?

Vaste question qui appelle, une fois encore, de multiples réponses suivant vos objectifs. L'équation censée définir l'investissement locatif le plus rentable est logique : petite surface (studio ou petit 2-pièces), située dans une commune ou un quartier pas trop chers, mais bénéficiant d'un bon emplacement (pour ne pas faire fuir les locataires), dans un immeuble ancien (où les prix sont moins chers que dans le neuf). Une réalité confirmée par les professionnels du conseil en investissement immobilier. Ainsi, Stéphane Desquartiers, le président de la Maison de l'Investisseur explique : "nous avons en stock pas mal de studios, mais plutôt dans l'ancien. Car dans le neuf, les petites surfaces ne sont pas très rentables : les prix d'entrée y sont en effet beaucoup plus élevés alors que les loyers ne seront pas forcément beaucoup plus hauts. Dans les métropoles régionales, il sera bien difficile d'aller au-delà de loyers compris entre 400 et 500 €". L'argument massue des studios reste donc un bon niveau de rentabilité... Mais ils offrent aussi souvent moins de possibilités à la revente, ce que confirment les propos de Stéphane Desquartiers, cette fois par rapport aux biens neufs : "dans le neuf, nous conseillons plutôt des surfaces plus grandes, car elles offrent un vrai potentiel à la revente, s'ouvrant sur le marché des acquéreurs en résidence principale. De plus, les locataires y sont beaucoup plus stables. Le marché étant assez élevé, je resterai prudent sur la plusvalue, mais le potentiel de revente est incontestablement plus élevé sur un appartement familial neuf que sur un studio".

Où investir ?

Reste que si votre objectif est d'obtenir une rentabilité locative élevée, vous choisirez de préférence un bien au prix d'entrée le plus bas possible. Mais cela ne suffit pas : vous devez aussi sélectionner le bon emplacement. Cela veut dire choisir une ville où le marché locatif est actif, la demande réelle, mais les prix de l'immobilier pas trop élevés. En Ile-de-France par exemple, vous éviterez Paris intra-muros, à moins de tomber sur une bonne affaire dans l'un des arrondissements populaires, du 18e au 20e. Même les communes de première couronne sont de plus en plus chères et surtout, les petites surfaces locatives y sont prises d'assaut. La deuxième couronne vous offrira sans doute plus d'opportunités. Dans les métropoles de Province, même si les prix sont un peu plus sages en coeur de ville, la réalité est à peu près la même. Priorité aux immeubles en retrait des quartiers les plus centraux, sans être trop éloignés des principaux axes de communication. La périphérie de Toulouse peut par exemple vous offrir de bonnes rentabilités : la région attire, sur la base d'un pôle d'emplois, de recherche et d'étude et pour sa qualité de vie. Même chose à Nantes, où vous pouvez prospecter des communes comme Orvault ou Saint-Herblain. Dans les villes plus petites, de l'ordre de 100 000 habitants, vous pouvez vous risquer en centre-ville, qui reste relativement abordable, mais il faut alors être sûr que l'investissement locatif a un sens : s'il s'agit d'une ville sans potentiel de développement, sans entreprises, sans université, vous aurez du mal à trouver des locataires.