INTERVIEW D'ARTHUR MORENO, DIRECTEUR RÉGIONAL MIDI-PYRÉNÉES ET LANGUEDOC-ROUSSILLON DES EXPERTS CRÉDIT FONCIER

I.B. : Le niveau élevé des loyers et la progression des prix des logements constatés à Toulouse sont-ils en train de modifier le comportement des résidents et des investisseurs ?

Arthur Moreno : Il faut admettre que les rendements locatifs commencent à devenir assez faibles en certains endroits et que des investisseurs s'inquiètent du devenir de la loi Robien. Par ailleurs, le niveau élevé des loyers observé à Toulouse, et principalement dans le neuf, pousse des locataires à s'éloigner vers des communes comme Muret ou L'Isle-Jourdain, voire - dans le cas du marché de l'accession - jusqu'à Saint-Gaudens, dans le secteur de l'existant. Il n'est pas rare que des personnes travaillant sur le bassin d'emploi toulousain choisissent leur lieu de résidence à... Carcassonne ! Ce phénomène d'étalement est d'autant plus vrai qu'une véritable plate-forme multimodale, que l'on peut comparer un peu au RER parisien, a été installée et propose des navettes de train, par exemple, toutes les 20 minutes aux heures de pointe entre Montauban et Toulouse. Entre le maillage urbain, l'extension des lignes de métro et la connexion de cette plate-forme, la fréquence des transports est aujourd'hui régulée. Quant à la maîtrise de sa politique urbaine, Toulouse y répond en lançant plusieurs zones d'aménagement concertées dédiées à l'habitat, sans parler du Plan local d'urbanisme et du Plan local d'habitat qui y concourent aussi.

I.B. : Quelles sont les conséquences visibles de cet attrait pour Toulouse et son agglomération ?

A.M. : L'une des conséquences évidentes est la hausse des prix dans des secteurs qui n'avaient été que peu concernés jusqu'ici. Ainsi, aurait-il été improbable il y a encore peu de voir une maison de ville - certes une très belle demeure - atteindre les 560 000 €. Dans le Gers, dans le pays du Condom, une ferme à rénover ne dépassait pas 50 000 € il n'y a pas si longtemps, alors qu'aujourd'hui, 150 000 € est un vrai minimum quasiment introuvable. A Toulouse, le prix neuf au m2 habitable est en moyenne de 3 000 €, avec des pointes sur des opérations exceptionnelles qui atteignent les 5 000 €/m2. Les prix en première couronne, eux, s'établissent entre 2 500 et 2 800 €/m2 habitable. Dans ce marché où l'ancien rejoint parfois le neuf au niveau des prix, les accédants à la résidence principale ne raisonnent plus en terme de surface mais de budget, avec un montant moyen 250 000 à 300 000 €. Le mode résidentiel des habitants est en train de changer : pour habiter en centre-ville, les familles n'hésitent plus à regrouper deux enfants dans une même chambre pour gagner la surface d'une pièce afin d'entrer dans leur budget. La demande de logements est réelle. Sera-t-elle satisfaite en fonction de cet environnement ? C'est la question des années à venir.