3 QUESTIONS À JEAN-JACQUES TOULGOAT- DIRECTEUR ADJOINT DE QUATRINVEST*

“Plus que la rentabilité, il faut préférer un bien loué en permanence”

Indicateur Bertrand : Sur quels critères déterminants l’investisseur peut-il s’appuyer pour choisir son futur bien ?

Jean-Jacques Toulgoat : Il doit d’abord déployer une méthode rigoureuse et bien étudier différents indicateurs. Il s’agit des indicateurs économiques de l’agglomération choisie, comme le bassin d’emploi et le flux démographique de la ville. Puis, les infrastructures placées à proximité du lieu que sont les transports et les commerces, de même que l’environnement immédiat, la qualité de la réalisation de la résidence, le respect des normes en vigueur. Il faut adopter une démarche en entonnoir qui, au final, permettra d’avoir le choix entre deux ou trois programmes comparables. Qu’ils soient de même niveau est important, l’idée n’est pas d’avoir à choisir entre un T2 à Marseille, un T3 à Tours et un T1 en Ile-de-France !

I. B. : À quelle rentabilité l’investisseur peut-il s’attendre ?

J.-J. T. : Attention à la notion de rentabilité, l’investissement immobilier est une opération qui doit être envisagée sur le moyen/long terme. Il faut donc raisonner plus loin que la seule rentabilité brute annoncée, car le bénéfice ne sera pas le résultat d’un arbitrage à court terme. Au moment de l’achat, il vaut mieux préférer un patrimoine référent, proche du zéro défaut, qui sera tout le temps loué. De plus, aujourd’hui, on subit des coûts induits. Par exemple, avec l’augmentation du prix des transports, il n’est pas judicieux de trop s’éloigner du centre de l’agglomération.

I. B. : Comment choisir un bon investissement locatif ?

J.-J. T. : Le propriétaire-bailleur qui achète un appartement dans une résidence neuve, doit veiller à ce qu’il y ait une certaine mixité entre les propriétaires et les locataires. C’est une sécurité pour lui si l’immeuble compte une majorité de propriétaires, mettons 60 %, complétée par 40 % de locataires. Cela va conditionner la vie de la copropriété dans la durée : les propriétaires occupants sont plus attachés à leur lieu de vie, plus investis dans le choix du syndic et des travaux à réaliser. De plus, si un immeuble est détenu presque uniquement par des propriétaires-bailleurs et que tous décident de vendre en même temps, pour cause de tension sur le marché par exemple, cela aura un impact fort sur la valeur de l’immeuble. Un bon équilibre entre le nombre de logements loués et le nombre de logements occupés par leurs propriétaires permet de limiter ce risque. * Filiale du Crédit Foncier, spécialisée dans les investissements locatifs patrimoniaux