L’AVIS DE JEAN-FRANÇOIS GABILLA PRÉSIDENT DE LA FPC

Jean-François Gabilla : Dans ce type d’opération, c’est le promoteur qui se charge de tout, de la conception à la réalisation. La première étape consiste à identifier un terrain. Une fois qu’on l’a trouvé, la question à se poser, c’est de définir quelle clientèle va être intéressée par le quartier et la ville. En clair, il s’agit de définir une “cible”, pour savoir précisément ce que l’on peut faire sur ce terrain. Débute ensuite la phase de négociation avec le vendeur du terrain. C’est alors le moment de signer une promesse de vente, sous diverses conditions suspensives. Puis, il faut se tourner vers le service d’urbanisme de la mairie, pour évaluer la faisabilité du projet. Combien de logements le PLU permet-il de construire ? Combien de mètres carrés peut-on réaliser ? Combien de parking peut-on prévoir ? Quelles sont les contraintes techniques, environnementales, etc. ? Il faut envisager toutes les obligations réglementaires qui s’imposent. Le PLU peut, par exemple, prévoir un certain nombre de logements sociaux dans l’immeuble. Une fois tous ces éléments réunis, le promoteur saura plus précisément à quel prix il peut acquérir le terrain. On entre alors dans le vif du sujet. L’élément essentiel, c’est la rédaction d’un cahier des charges précis du programme, à destination de l’architecte qui va définir le projet. Ce dernier fera l’objet de plusieurs allers-retours entre le promoteur et l’architecte. Puis, il y a la phase d’instruction du permis de construire. Délivré par la collectivité locale, il doit obligatoirement être affiché pendant deux mois, délai pendant lequel il peut y avoir un recours. En Vefa, le lancement commercial doit intervenir au plus tôt. Le promoteur achète alors le terrain, lance des appels d’offres auprès des entreprises de construction, et prépare les documents juridiques qui permettront de passer les ventes rapidement. Dans l’idéal, l’achat du terrain, le démarrage des travaux et la signature des premières ventes ont lieu quasiment en même temps, en un mois à un mois et demi. Enfin, les appels de fonds peuvent être lancés auprès des acquéreurs, en fonction de l’état d’avancement des travaux.