3 QUESTIONS À ANTOINE DAVY RESPONSABLE DU DÉPARTEMENT PATRIMOINE CHEZ AD VALOREM

“Il faut procéder à une véritable étude de marché avant de se décider”

Indicateur Bertrand : En fonction de quels critères doit-on choisir la ville où l’on va investir ? Comment évaluer son potentiel ?

Antoine Davy :Avant d’investir, il faut s’assurer que la demande locative sera réelle et importante dans la ville qu’on a choisie. Pour cela, il faut procéder à une véritable petite étude de marché avant d’arrêter son choix. Plusieurs indicateurs permettent cette sélection. Il y a d’abord le taux de chômage, qui doit être faible dans la commune que l’on a choisie. Il faut aussi considérer le développement économique de la ville ou de la région. Lorsque la commune bénéficie de gros projets, si elle se trouve par exemple sur le tracé d’une autoroute importante, si elle accueille le TGV ou si elle propose des zones franches, ce sont autant de bons points pour attirer les entreprises, les emplois et, donc, la demande locative. Ainsi, sur Marseille, le marché immobilier a vraiment explosé à partir de la mise en place de la liaison TGV avec Paris.

I. B. : Dans le cadre d’un l’investissement locatif, quels facteurs faut-il examiner en plus de l’emplacement ?

A. D. : La personne qui s’apprête à faire un investissement locatif doit vérifier si l’immeuble s’intègre bien dans son environnement. L’acquéreur doit aussi pouvoir s’imaginer vivre à la fois dans le logement et dans le quartier ; c’est un bon indicateur : s’il parvient à se projeter dans les lieux, des locataires potentiels peuvent y arriver également. Par ailleurs, il faut anticiper sur l’avenir, essayer d’imaginer la ville telle qu’elle sera dans dix ou quinze ans, prévoir la rotation des locataires et la dégradation de l’immeuble. Si l’on investit dans une commune que l’on ne connaît pas, il faut au moins évaluer sa situation économique (présence d’entreprises) et sociale (existence de crèches) par exemple. Cela permet de se rassurer et, surtout, de savoir dans quelle direction évolue la commune.

I. B. : Que doit savoir le futur acquéreur avant de se lancer dans l’aventure d’un investissement locatif ?

A. D. : La priorité lorsqu’on investit dans le neuf dans le but de louer, c’est de s’assurer que les revenus locatifs, que va nous promettre le promoteur, vont être en phase avec la réalité. En plus d’étudier de près le bassin d’emploi et la situation économique de la zone qui l’intéresse, le futur acquéreur doit aussi évaluer la pression foncière et vérifier si la demande immobilière est forte ou non dans cette zone. En parallèle, il faut se pencher sur l’évolution des prix immobiliers dans le secteur sur les dernières années. Le deuxième point important consiste à s’assurer que le bien que l’on achète s’inscrit dans un niveau de prix acceptable. Dans le neuf, celui-ci se situe en général à 20 à 25 % maximum au-dessus du prix de l’ancien, si l’on compare deux immeubles offrant le même niveau de prestations. Au-delà de cette fourchette, prudence : il se peut que les prix aient été gonflés.