OPTIMISER SON ACQUISITION

Mis en place depuis le 1er septembre 2006, les dispositifs Borloo populaire et Robien recentré encouragent l’investissement locatif, en permettant aux investisseurs de déduire fiscalement une partie du prix d’achat ou de construction du bien. Ces mesures permettent en effet de retirer des revenus 6 % de la valeur du logement pendant les sept premières années (soit 6 x 7,42 %) et 4 % pendant les deux années suivantes (2 x 4,8 %), soit jusqu’à 50 % d’amortissement sur neuf ans. Le déficit foncier ainsi créé est plafonné à 10 700 € annuels. Première différence entre les deux systèmes, le Borloo offre 2,5 % supplémentaires pendant six ans (2,5 x 6,15 %) au-delà de ces neuf années, et peut donc monter jusqu’à 65 % d’amortissement du montant du bien immobilier. De plus, le Borloo populaire comporte un second avantage fiscal, qui consiste en une déduction spécifique de 30 % sur les loyers imposables.

Pour bénéficier de ces différents avantages, il faut bien sûr se plier à certaines contraintes. Ainsi, le bien doit être loué nu pendant une durée minimum de neuf ans et la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Quant aux loyers, ils doivent être inférieurs à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique où se trouve le logement, la France étant découpée en quatre zones (A, B1, B2 et C). C’est sur le plafonnement des loyers et les conditions de ressources du locataire que portent les différences entre les deux dispositifs, et c’est donc ce qui va conditionner le choix de l’investisseur. Le Borloo populaire a en effet été établi pour permettre à des personnes, qui n’auraient peut-être pas les moyens d’accéder au marché libre de la location, de trouver un toit.

En Borloo, le prix des loyers est donc plafonné, mais pas si bas que ça, “en moyenne, 10 % en dessous des prix du marché, quand le loyer est effectivement plus bas”, remarque Stéphane Desquartiers. Le Borloo est également réservé à des locataires dont les revenus sont eux aussi plafonnés (voir tableau cidessous). “Le choix du cadre Borloo ou Robien ne se fait pas en fonction de la qualité du bien à louer, mais bien de la catégorie des locataires potentiels, souligne Antoine Davy chez Ad Valorem. Le Borloo est plutôt indiqué pour des communes où la demande locative est présente, mais où les locataires ont, a priori, des revenus plus modestes.” Aussi, lorsque le plafond de loyer local est compatible avec les plafonds de loyer Borloo, autant choisir ce dispositif, puisqu’il se révèle être fiscalement plus intéressant.

Si le dispositif Robien est, lui, fiscalement moins avantageux (le montant de l’amortissement maximum s’élève à 50 % et il ne bénéficie pas de l’abattement de 30 %), les revenus des locataires ne sont pas plafonnés et il est possible de louer son bien à un proche (ce qui est interdit en Borloo). De plus, en Robien, les plafonds des loyers sont 20 % plus élevés qu’en Borloo. Autant d’éléments à mettre dans la balance au moment de porter son choix sur l’un ou l’autre dispositif.