DÉNICHER LE MEILLEUR TAUX

Ceux qui ont eu la mauvaise idée d’emprunter à 10 % fixe au début des années 90 s’en sont sans doute mordus les doigts dans la mesure où ils n’ont pu – sauf renégociation de leur crédit – bénéficier des fortes baisses enregistrées sur les taux révisables. Mais l’argument ne vaut pas aujourd’hui, puisque les taux sont relativement abordables. Rien de tel, en effet, qu’un taux dont on est sûr qu’il n’évoluera pas durant 15, 20 ou 30 ans. À 4,5 %, vous ne risquez pas de le regretter. Mais attention : c’est un taux plancher réservé aux excellents profils, par exemple aux jeunes dont la carrière est promise à un bel avenir et qui n’empruntent pas à trop long terme. À titre d’exemple, un jeune notaire célibataire qui vient d’emprunter pour acheter son logement à Neuilly-sur-Seine (92), a obtenu un taux de 4,40 %. Si vous n’êtes pas dans ce cas de figure et si vous vous endettez sur 30 ou 35 ans, votre taux s’en ressentira forcément. Sur 15 ans, les taux servis oscillent, d’après MeilleurTaux, entre 4,60 % et 4,75 % selon que votre profil est excellent ou bon ; sur 20 ans, cette fourchette se situe entre 4,65 et 4,80 % ; sur 25 ans, entre 4,75 et 4,90 % et sur 30 ans, entre 5,10 et 5,25 %.

Les écarts sont donc importants. Pour les ménages modestes, le vrai problème est le décalage entre les prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des acquéreurs. En une dizaine d’années, les valeurs ont été multipliés par deux, alors que le pouvoir d’achat n’a progressé tout au plus que de 25 %. S’y l’on y ajoute la hausse des taux, la capacité d’endettement des acquéreurs s’est beaucoup érodée. Pour les mêmes mensualités de 1 000 €sur 25 ans, un ménage pouvait emprunter 210 000 € en octobre 2005, 195 000 en janvier 2006, 187 000 €en janvier 2007 et 176 000€aujourd’hui. En un peu plus de deux ans, sa capacité d’emprunt a ainsi baissé de 25 000 €, soit 14 %. D’où l’allongement de la durée des prêts… Reste que les banques vont rarement au-delà de 30 ou 35 ans, le risque devenant beaucoup important sur des durées très longues. De fait, elles réinventent des formules. Ainsi, on voit revenir sur le marché les prêts à mensualités progressives. Une solution qui permet d’augmenter la capacité d’emprunt de 8 à 10 %. Mais cette souplesse a un coût : votre taux sera forcément plus élevé que si vous avez des mensualités constantes. Autre formule qui a le vent en poupe : les prêts à taux révisable sur 25 ans avec marge réduite (0,30 %) mais assortis d’une période à taux fixe de 7 à 10 ans au départ… Une façon d’alléger la mensualité, sachant que la période à taux révisable ne sera pas consommée, les jeunes acquéreurs revendant en moyenne au bout de 8 à 10 ans, par exemple pour racheter un logement plus grand. Mais attention : on ne sait jamais, si vous ne revendez pas au bout de cette période, vous devez vous montrer très vigilant quant aux conditions de passage à taux révisable. Bref, les banques continuent d’avoir de l’imagination…