L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Acheter un logement pour le louer : depuis plusieurs années, ce placement connaît un véritable engouement avec la promesse de revenus complémentaires. Qui plus est, en utilisant bien les dispositifs fiscaux, vous pouvez aussi réaliser de substantielles économies d’impôts. Un avantage fiscal et non des moindres : amortir sur les loyers le coût de construction ou d’acquisition du logement. A ce titre vous avez le choix entre deux dispositifs : le Borloo neuf ou “Borloo Populaire” et le Robien recentré.

Le dispositif Borloo neuf (“populaire”)

Destiné à répondre aux besoins de logement des ménages à revenus moyens, ce nouveau produit d’investissement locatif intermédiaire a des contreparties sociales : loyers 30 % en dessous du marché et plafonds de ressources correspondant à ceux du PLI (Prêt locatif intermédiaire). Les particuliers peuvent financer cet investissement avec un PLS (Prêt locatif social). Double avantage du PLS : un allégement de la TVA à 5,5 % sur le logement neuf (au lieu de 19,60 %) et une exonération de la taxe foncière pendant les 15 premières années. Le dispositif Borloo concerne les opérations de construction et d’achat dans le neuf réalisées à compter du 1/9/06 (avec effet rétroactif au 1/1/06).

Les conditions d’amortissement du Borloo : • 6 % par an pendant 7 ans, • 4 % pendant 2ans, • Possibilité de prolonger l’avantage pendant 6 ans à concurrence de 2,25 % par an. Au terme des 15 ans, vous amortissez jusqu’à 65 % du prix d’achat sur les loyers. L’avantage fiscal est d’autant plus attractif qu’une déduction forfaitaire de 30 % y est intégrée.

Le dispositif Robien recentré

Le Robien n’a pas de plafond de ressources pour les locataires et permet des loyers plus élevés que le Borloo. Mais depuis le 1er septembre 2006, l’amortissement fiscal est limité à 50 % sur 9 ans. Il est aussi recentré sur les zones de marché tendu, l’objectif étant de répondre aux besoins locatifs là où ils sont les plus importants. Les plafonds de loyer sont donc réaménagés notamment en créant une zone B2 dont les conditions de loyers sont mieux adaptées aux villes moyennes.

Les conditions de l’amortissement Robien : • 6 % par an pendant les 7 premières années, • puis 4 % pendant les 2 années suivantes. Ainsi, au terme de cette période, vous aurez amorti 50 % du prix de l’opération.






Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises (conditions 2008)



Comment bénéficier des deux dispositifs ?

• Vous achetez un logement neuf ou vous faites construire une maison. L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition, frais de notaire inclus. Pour une maison, c’est la valeur du terrain et le coût de construction qui entreront en ligne de compte.

• Vous mettez en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l’acquisition.

• Vous prenez l’engagement de mettre le bien en location pendant 9 ans. L’option pour l’un des dispositifs s’effectue lors de la déclaration de revenus et non lors de l’acquisition du bien ou de sa mise en location.

Optimisez votre Investissement

• Le bon emplacement. C’est un critère clé pour choisir un logement. Il comprend la qualité de l’environnement, les services de proximité et les transports.

• La taille idéale. En terme de retour sur investissement, les 2 et 3-pièces sont les logements les plus recherchés car ils offrent le rapport montant investi/loyer perçu le plus intéressant.

• La qualité de la construction. Renseignez-vous sur la qualité des matériaux pour garantir l’entretien et la durabilité, sans oublier les entreprises sélectionnées.

Les résidences de tourisme

Vous investissez dans un logement meublé destiné à la location de loisirs (choisissez une région prisée : bord de mer, montagne, site touristique…). Vous allez pouvoir récupérer la TVA acquittée lors de l’achat et amortir le mobilier sur les loyers. Vous devez vous engager à louer le logement à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans ce qui vous dégage de tout souci de gestion. Souvent présenté comme la cerise sur la gâteau : vous bénéficiez du droit d’occuper le bien au plus 8 semaines par an. En principe des “bourses d’échange” permettent aussi de se rendre dans d’autres résidences du groupe.

Les placements en Outre-Mer

La loi Girardin vous propose une réduction d’impôt en achetant dans les départements et territoires de l’Outre-Mer. Si vous mettez le bien en location pendant 5 ans minimum vous allez bénéficier pendant cette durée d’une réduction d’impôt à hauteur de 40 % de votre investissement (dans la limite d’un plafond). Le loyer est librement fixé mais vous pouvez pratiquer un loyer intermédiaire (145 e à 184 e/m2 selon la zone) qui vous ouvre droit à 50 % de réduction d’impôt (engagement de location porté à 6 ans). Majoration de 10% en Zone urbaine sensible et + 4 % si le logement est alimenté en énergie solaire. Dans tous les cas les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond.



* Pour les Dom,Mayotte, Saint Barthélémy,Mayotte

* Revenus après l’abattement de 10 % figurant sur l’avis d’imposition 2007 ou à défaut 2006

Les locations en meublé

Si vous louez en meublé, vous allez être imposé au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Selon le montant de vos recettes, vous êtes soit Loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit Loueur en meublé professionnel (LMP, cf. ci-contre). LMNP : la situation la plus habituelle lorsqu’on choisit de louer en meublé un ou plusieurs logements sans en retirer des montants qui font basculer dans l’autre catégorie. Vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Vous pouvez opter pour le régime fiscal du micromicroentreprise si vos recettes n’excèdent pas annuellement 76 300 e. Vous allez bénéficier d’un abattement de 71 % censé couvrir les charges liées à la location (cf. 21 - les charges locatives). Un avantage conséquent qui ne vous empêche pas, par la suite, de choisir la déduction des charges réelles, notamment si vous prévoyez des travaux. Sur les conditions de la location meublée, (cf. 15 - la location meublée).

Déductions et déclarations des revenus fonciers

L’imposition de la location sont imposés au titre des revenus fonciers. Les loyers annuels sont diminués des charges que vous avez acquittées sur la même année.

Déduire notamment : les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances, les frais de gérance et de procédure, les travaux d’entretien (destinés à maintenir un immeuble en bon état sans en changer l’usage ou la destination), les améliorations (nouvel équipement ou mise aux normes). S’ajoute une déduction forfaitaire de 20 e, destinée à compenser vos frais divers (démarches, correspondances, téléphone).

• Le micro-foncier : c’est le régime fiscal normal en dehors de toute option si les loyers n’excèdent pas 15 000 e. L’abattement censé représenter forfaitairement l’ensemble des dépenses est de 30 %. La déclaration des revenus fonciers se révèle ainsi beaucoup plus simple, vous n’avez qu’à reporter vos loyers dans votre déclaration globale de revenus. Mais n’oubliez pas que vos dépenses réelles peuvent s’avérer beaucoup plus élevées que l’abattement de 30 % qui est appliqué. Dans ce cas, mieux vaut opter pour la déclaration des revenus fonciers et déduire vos charges pour leur montant exact. Faites vos calculs en fonction, notamment, de vos intérêts d’emprunt et des factures de travaux. Quel que soit votre choix, les loyers nets s’ajoutent à vos autres revenus. Pour alléger votre fiscalité, pensez aux dispositifs fiscaux comme par exemple le Robien recentré ou le Borloo populaire : les déficits fonciers générés par l’amortissement de votre investissement vous permettent de réaliser de sérieuses économies d’impôt.

Les déficits fonciers Lorsque vos charges sont plus élevées que vos loyers, les déficits sont déductibles de vos autres revenus dans la limite de 10 700 e. La fraction du déficit qui dépasse ce montant s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il en va de même de la part de déficit pouvant résulter des intérêts d’emprunt.

Vous louez en meublé

Si vous devez faire face à de grosses dépenses, vous pourrez renoncer au forfait du régime microentreprise. Dans ce cas, votre option pour l’imposition de vos charges (en principe selon le régime du réel simplifié) sera maintenue pendant 2 ans avant de pouvoir revenir au micro-entreprise.

Ayez toujours en tête ? Les prix d’achat et des loyers pratiqués localement . ? Le potentiel locatif du quartier. ? Les possibilités de plus-values du secteur.

Résidences de tourisme SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme), 177, avenue Achille -Peretti, 92200 Neuilly-sur-Seine. Rens. : 01 47 38 35 60 ; www.snrt.fr

LMP Ce régime fiscal vous permet de déduire la TVA acquittée lors de l’achat et de créer d’importants déficits à soustraire de l’ensemble de vos revenus. Il intéresse prioritairement les contribuables très fortement imposés. Pour avoir ce statut, cette activité doit vous rapporter plus de 23 000 e ou plus de 50 % de l’ensemble de vos revenus. L’inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire.