PERSPECTIVES D’ÉVOLUTION POUR L’IMMOBILIER NEUF À TOULOUSE

Indicateur Bertrand : Quelles sont les perspectives d’évolution du marché toulousain pour les prochains mois ?

Jacques Rubio : L’année 2008, déjà en partie réalisée, sera correcte. Les prix n’augmentent plus, les taux d’intérêt ne vont pas, pour l’instant, repartir à la hausse. Dans un contexte où l’écart entre le taux d’inflation et les taux de crédit se réduit, il semble opportun de se tourner vers l’achat de son logement. C’est d’autant plus vrai que les prix sont encore abordables, avec un prix moyen compris entre 3 000 et 3 500 e/m2. C’est d’autant plus intéressant que beaucoup d’opérations ont été lancées sur l’agglomération toulousaine au cours des six derniers mois et l’on note par ailleurs, un retour vers la ville centre, notamment en raison de la problématique des transports. Du côté de Kaufman & Broad, nous avons lancé une opération axée sur la thématique du développement durable autour des énergies bois et solaire, sur le site de Montaudran. Ce type d’opération trouve aujourd’hui une clientèle très motivée par la démarche, mais aussi par la qualité de l’emplacement, d’autant que l’exploitant s’est engagé, pour les 24 prochaines années, à ce que le coût de l’énergie ne dépasse pas le coût de la vie.

Philippe Pailhès : Nous sommes actuellement dans un marché de transition qui donne des signes d’hésitation. Le marché de l’agglomération toulousaine se caractérise par des micros marchés locaux et par un “instinct territorial” qui permet aux jeunes de rester dans leur commune ou dans leur quartier d’origine s’ils le souhaitent. Jusqu’ici, on ne construisait pas de logements collectifs en première ou seconde couronne. À Toulouse, avec l’arrivée de la ligne B, nous avions constaté une anticipation sur des marchés, comme celui des Minimes, sans pour autant que celui-ci en soit transformé. Il n’y a pas de quartier émergeant à Toulouse, comme nous aurions pu nous y attendre, par exemple, sur le secteur du futur Cancéropôle. Nous nous battons contre l’attente de la baisse des prix car celle-ci n’est pas à l’ordre du jour et a tendance à mettre tous les acteurs dans une position attentiste. Nous n’avons en rien constaté une baisse des prix et celle-ci n’est pas à l’ordre du jour en 2008. Il faut insister sur un point très encourageant, celui d’une progression de la part de l’accession des jeunes. Les moins de 30 et 40 ans ont fortement progressé sur le marché de l’appartement entre 1999 et 2007. Ils occupent entre 60 et 65 % de l’immobilier du logement collectif, en neuf et en ancien, sur l’agglomération toulousaine. Cette progression est un point positif auquel s’en rajoute un autre : en 1999, un jeune détenait un appartement pendant 7 ans contre 4 ans aujourd’hui pour racheter un logement plus grand sur le même territoire. C’est l’expression d’un marché très dynamique.

Marie-Line Cabandé : Je confirme que nous avons effectivement une clientèle très jeune, d’une trentaine d’années et pas forcément primo-accédante. L’année 2008 sera une année très correcte et j’ai pu constater une réelle envie d’achat des visiteurs du dernier Salon immobilier de Toulouse. Nous restons très vigilants sur la conception des appartements, sur les plans, sur le coût du foncier pour répondre à la demande. Nous sommes présents sur de bons emplacements, à Balma, avec l’opération Balma Le Cyprier, mais aussi à Fonsegrives, sur les secteurs du Busca et Saint-Michel à Toulouse. Nous réalisons des maisons sur la commune de Buzet-sur-Tarn, à une trentaine de kilomètres de Toulouse, ainsi qu’une quarantaine de maisons de village après Castelmaurou, à 15 km de Toulouse, où, pour un 4-pièces, nous sommes sur un budget maximum de 230 000 e. À l’ouest de Toulouse, nous terminons notre opération de Frouzins et nous intervenons dans le cadre d’une opération Génération 21 sur Cornebarrieu ainsi qu’à Monges Croix-du- Sud pour la réalisation de maisons.

Daniel Crucq : Notre “opération phare” du moment concerne 200 logements sur la Zac des Ponts-Jumeaux à Toulouse, La Porte du Barrio, au prix moyen compris entre 3 500 et 3 800 e/m2, parking inclus. En septembre 2008, nous lancerons les travaux de notre opération d’Andromède à Blagnac, L’Ecrin Végétal actuellement en cours de commercialisation avec 170 logements au total. Notre troisième opération significative sera implantée sur le site de l’ancienne caserne Niel à Toulouse, début 2009, à un prix moyen de 3 500 e/m2 et pour laquelle nous préparons le lancement. On peut sans difficulté avancer ce niveau de prix si la situation, le programme et les prestations qui y sont attachées, le justifient, d’autant plus quand ces opérations se situent dans l’hyper centreville. Pour autant, il est nécessaire de proposer des alternatives, avec des prix de logements au-dessous de 3 000 e/m2. Le désir d’achat est très présent, nous l’avons vérifié lors du Salon qui vient de se terminer. Et pour coller à cette demande, deux nouveaux projets sont mis en commercialisation sur Toulouse : Carré Mosaïque, dans le secteur Barrières de Paris, avenue des États-Unis, à 2 800 e/m2 avec des 2 et 3-pièces et 2 beaux T4 en dernier niveau ; L’Alizier Blanc à Saint- Martin-du-Touch avec une opération à taille humaine de 40 logements, idéale en terme d’investissement. Nous sommes aussi très présents en 1re couronne de l’agglomération : à Colomiers avec 1res Loges, à Tournefeuille avec Épures, à Cugnaux avec La Vimona, à Porter avec Clé Garonne, à Castanet avec Coeur Tolosan et à Escalquens avec Cocagne. Pour ce qui est de l’évolution du marché, nous allons retrouver une sectorisation du marché avec des prix de vente différents par quartier et par commune.

Daniel Mari : Nous avons trois axes de développement. Outre la vente d’immeubles de bureaux, notamment sur Andromède, nous poursuivons l’offre de produits de la marque Citalis entre 3 200 et 3 400 e/m2 pour proposer une gamme moyenne proche du centre-ville. Ainsi, en copromotion avec Bouygues Immobilier, nous réalisons une opération sur le plateau de Jolimont : Les Terrasses de l’Observatoire, à 3 350 e/m2, à deux pas de Marengo et à seulement deux stations de métro de la place du Capitole. Enfin, en haut de gamme, nous lançons une opération de 40 logements à un prix moyen supérieur à 4 000 e/m2. D’ici 2012, nous poursuivrons notre progression grâce à une palette complète de notre offre, même si nous restons prudents.

Laure Ghidaglia : Je suis confiante à partir du moment où nous serons vigilants au regard des contraintes du marché. Bien que nous soyons présents à l’extérieur de Toulouse, comme avec Carré Mondrian à Blagnac ou Natura Lodge sur Monges Croix-du-Sud, nous souhaitons revenir vers la ville à travers des opérations plus petites comme prochainement Villa Florealis. Nous devrons nous adapter au budget des acquéreurs, qui n’est plus extensible. Le seuil de 200 000 e est souvent fatidique, comme les 3 000 e/m2… Si nous pouvions, il y a encore quelques mois “orienter” nos prospects vers nos programmes, aujourd’hui, c’est l’inverse. Compte tenu de l’offre, nos clients sont plus exigeants sur l’emplacement et surtout sur le prix. Il s’agira d’être inventifs tout en sachant se démarquer de nos concurrents.

Jean-Paul Alcaras : Ce n’est pas être pessimiste que de dire qu’il faut adapter les tailles des logements. Ce n’est pas être pessimiste que de dire que ce que nous avons pensé du marché voici deux ans n’est plus tout à fait vrai. Non seulement le marché ne fait l’objet d’aucune braderie, mais, outre quelques petits ajustements d’orfèvrerie de la grille des prix, l’année 2008 sera satisfaisante. Pour 2009, il sera nécessaire de voir les prix du foncier baisser fortement, ce que certains vendeurs commencent à comprendre. Outre une belle opération à venir au Buscat et deux projets en instruction de permis, nous réalisons une opération de maisons à Grenade, nous sommes présents à Muret, mais aussi, en pré-commercialisation, Sur Barrière de Paris ainsi que dans le secteur boulevard de Suisse.

Jean-Claude Acquaviva : La croissance démographique et la stabilisation des prix sont autant d’éléments encourageants auxquels il convient d’ajouter le nécessaire soutien des banques envers les acquéreurs. Pour le restant de l’année, nous sommes présents à Pibrac avec deux petits collectifs de 20 logements et 19 maisons. Nous lançons 27 logements sur Saint-Simon et 60 autres à Tournefeuille.

Patrice Valery : Non seulement les fondamentaux sont là, mais la hausse des prix s’arrête, après un cycle de forte hausse précédé d’un cycle de stagnation amorcé depuis les années 90. En les lissant, nous remarquons que le retard en matière de prix a été ainsi rattrapé. Les acheteurs sont plus déterminés qu’avant, mieux informés et leur demande devient de plus en plus précise. Il faut donc admettre qu’il n’y a aucun drame à ne pas avoir tout vendu au premier coup de pioche. Nous ne serons présents cette année que dans la ville de Toulouse. Nous avons cinq opérations en cours dont Résidence Louis d’Amboise et Villa Roxanne, mais aussi Le Gréco, sur le secteur de Borderouge, une autre en attente sur le secteur hors Zac, deux opérations à Montaudran, Les Trémières et Romandie, une en projet sur la Zac de Tibaous, une sur les Minimes. Nos prix se situent dans une moyenne de 3 100 à 3 500 e/m2, parking compris.