DES PERSPECTIVES ENSOLEILLÉES SUR LA CÔTE D'AZUR

Si le manque d’offre touche une grande partie du marché immobilier de la Côte d’Azur, des secteurs se développent et des programmes neufs voient le jour. Reportage.

Àceux qui pensent voir les prémisses d'une crise du marché immobilier rencontrée au début des années 90, il est un constat qui s'impose : en 1992, les Alpes-Maritimes avaient enregistré 5 243 mises en vente, 4 530 ventes et le stock totalisait… 9 155 logements ! Qu'en est-il en 2007 ? Les mises en vente n'ont été que de 2 603 logements tandis que les ventes se situent bien au-dessus, avec 3 280 logements. Quant au stock disponible, il est presque ridicule comparé à celui de 1992, avec 2 475 logements. Bien loin d'une crise de l'offre du début de la décennie précédente, la configuration du marché de l'habitat pousse à constater une situation exactement inverse. Comme le souligne Jean-Marie Ebel, président de l'Observa- toire de l'Immobilier d'Habitat dans le dernier rapport portant sur l'année 2007, la baisse de l'offre nouvelle a des effets sur l'ensemble du marché : "De fait,mécaniquement, le volume des ventes a enregistré une baisse conséquente, de l'ordre de 8 % depuis 2006.

En parallèle, le stock est en retrait et le délai d'écoulement s'est contracté en neuf mois. En corollaire, on observe une augmentation des prix du neuf, de 6 % par rapport à 2006". Si l'on observe l'évolution des mises en vente à des prix inférieurs ou égaux à 3 000 e/m2 depuis 1997, on comprend mieux pourquoi, si l'on y ajoute la raréfaction de l'offre, la situation est à ce point tendue. Si 85 % des mises en vente se situaient en dessous de ce seuil il y a dix ans, cette part n'était plus que de 37 % en 2003 et de… 2 % en 2007. Quant au stock, il convient de sortir d'un certain nombre de rumeurs : en 1992, 60 % des logements proposés avaient entre moins d'un an et plus de deux ans d'ancienneté. Aujourd'hui, cette proportion est de 13 %, dont 9 % pour les logements de moins d'un an. De 9 % de logements de plus de deux ans en 1992, on n'en compte plus que 1 %. Autant dire que les situations ne sont en rien comparables et que parler de stock physique dans les Alpes-Maritimes est déplacé : "S'il ne faut pas nier la conjoncture, il n'y a cependant aucun stock physique car la quasi-totalité des logements est en cours de commercialisation", ajoute Jean-Marie Ebel. Comme le constate, Stéphane Guercio, directeur des programmes de l'agence Sagec à Nice : "Le marché s'est stabilisé durant le second trimestre 2007 et, depuis, les prix n'ont pas évolué. Même si les rythmes moyens de commercialisations ont ralenti, ils restent normaux".