LE CHOIX DE LA RENTABILITÉ

La stratégie la plus naturelle semble donc d’investir aujourd’hui dans la maison que l’on habitera à sa retraite. Cette option suppose de sélectionner une région coup de coeur, mais également, un bien répondant d’ores et déjà aux exigences du vieil âge. À savoir, accessible facilement (sans étage ou dans une résidence avec ascenseur), à proximité des commerces, du corps médical et des moyens de transports. En attendant d’en profiter quotidiennement, vous aurez toujours le loisir d’en profiter comme résidence secondaire ou de le louer. Attention à la fiscalité des revenus fonciers. Dans le cadre d’un régime foncier classique, les loyers restent fortement imposables, ce qui risque d’amputer d’autant la rentabilité du bien. Si vous êtes sur une tranche marginale d’imposition à 30 %, vous devrez en plus payer 11 % au titre de la CSG et de la CRDS, soit un total de 41 %. “Dans ce cas, la rentabilité du bien peut rapidement fondre de près de 50 %. Et passer de 4 à 2,5 %”, note Stéphane Crémades, cogérant de l’Institut du patrimoine. Autre inconvénient de ce type d’investissement : dans 15 ou 20 ans, il est fort probable que votre situation géographique, économique et familiale est évoluée (voir encadré : 3 questions à). Et la maison de vos rêves risque de ne plus correspondre à vos besoins de retraité. Pour éviter ces déconvenues, les professionnels de la gestion de patrimoine conseillent tous une réelle démarche d’investisseur et pas une décision de préretraité. Donc privilégier la rente plutôt que le coup de coeur. Plusieurs solutions intéressantes cohabitent : investir dans des biens éligibles aux dispositifs défiscalisant comme le Robien recentré, le Borloo populaire (Borloo neuf), la loi Demessine ou opter pour un appartement ou une chambre dans une résidence avec services ouvrant droit au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).