3 QUESTIONS A JEAN BOSVIEUX - DIRECTEUR DES ÉTUDES DE L'ANIL

"L’investissement locatif n’est pas un simple placement financier"

Indicateur Bertrand : Pour les investisseurs, les dispositifs fiscaux sont-ils plus intéressants dans le neuf que dans l'ancien ?

Jean Bosvieux : Il est incontestable que les dispositifs fiscaux "Borloo neuf" et "Robien recentré" relatifs à l’investissement dans le neuf sont les plus attractifs. Ils reposent sur l’amortissement partiel du montant de l’investissement, qui est considéré comme une charge dans le calcul du revenu foncier. L’amortissement s’ajoutant aux autres dépenses (intérêts d’emprunts et charges de gestion), il est ainsi possible, les premières années, de faire apparaître un déficit foncier qui s’impute à concurrence de 10 700 euros sur le revenu imposable. D’où une diminution de l’impôt sur le revenu qui est d’autant plus importante que le taux marginal d’imposition du ménage est plus élevé. Cet avantage s’assortit de contraintes : engagement de location de 9 ans, plafonds de ressources des locataires (en Borloo neuf) et plafonds de loyers. Les loyers maximum sont toutefois peu contraignants car, sauf dans les agglomérations les plus chères, ils sont supérieurs aux loyers de marché.

I. B. : Et dans l'ancien ?

J. B. : Les avantages sont moins importants et les contraintes plus fortes. Les loyers plafonds du "Borloo ancien", nettement inférieurs à ceux du neuf, sont fixés localement. Il existe plusieurs niveaux de loyers plafonds (intermédiaire, social et très social), l’avantage fiscal (déduction spécifique) étant d’autant plus important que le loyer plafond est plus "social". Cette disparité s’explique par les objectifs poursuivis : dans le neuf, il s’agit d’inciter à la production d’une offre nouvelle, alors que dans l’ancien le but est de promouvoir une offre de logements à loyer abordable. À noter toutefois que les propriétaires de logements anciens peuvent bénéficier de subventions de l’ANAH lorsqu’ils effectuent des travaux.

I. B. : Quels sont les conseils de l'Anil aux particuliers souhaitant bénéficier de ces avantages ?

J. B. : Les avantages fiscaux ne sont qu’un aspect important mais non primordial de l’investissement locatif. L’essentiel est d’avoir conscience que l’investissement locatif n’est pas un simple placement financier. Il faut donc prendre en considération les dépenses liées à la détention, à la gestion et à l’entretien du bien ainsi que les aléas relatifs à la location. L’investisseur a notamment intérêt à savoir ce qu’il achète, c’est-à-dire à s’intéresser de près à la localisation et à la qualité du bien qu’il projette d’acheter, à se rendre sur place, comme il le ferait pour un logement qu’il aurait l’intention d’habiter.