UN BON PLACEMENT, MAIS...

Mis bout à bout, les avantages offerts par une résidence avec services semblent en faire un produit en or. Oui, à condition de faire preuve de beaucoup de vigilance. D'abord, encore et toujours, s'interroger sur l'emplacement. Pas question d'investir dans une résidence étudiante très éloignée des campus universitaires. De même, cela n'aurait aucun sens d'investir dans une résidence d'affaires excentrée par rapport aux principaux quartiers dédiés au business. Des villes comme Marseille, Grenoble, Toulouse, mais aussi Paris, "très maigres en hôtellerie présentent encore de bons potentiels pour des investissements en résidence d'affaires", souligne Olivier Bokobza. Autre point de vigilance : l'adéquation entre le type de bien et le marché locatif local. Rien ne sert d'investir dans une résidence de luxe (spa, jacuzzi, centre de téléconférence…) si la clientèle haut de gamme n'est pas au rendez- vous. Car faute de locataires, l'exploitant risque de ne pas pouvoir supporter longtemps les charges inhérentes à ses services de luxe.

Dans une résidence avec services, le gestionnaire est évidemment le nerf de la guerre. Car c'est à lui que vous vous en remettez pour la gestion et l'évolution dans le temps de votre bien. Mais surtout, c'est lui qui vous assure vos revenus. Veillez donc à sa solidité financière. Qui sont ses actionnaires ? Attention, certains gestionnaires, parfois peu scrupuleux, créent des filiales de gestion par résidence. En cas de problème, c'est la filiale (cessible à tout moment) qui est responsable et pas le groupe.

Pour parer à d'éventuels problèmes, Jean-Philippe Ruggiéri de Nexity Patrimoine recommande de "s'assurer que le groupe se porte effectivement caution pour sa filiale". Un bon gestionnaire doit être complètement transparent sur l'étendue de son parc de résidences. Combien de résidences gère-t-il ? A-t-il diversifié son parc pour mutualiser les risques ? Quel est le taux d'occupation des immeubles ? Qui paie quoi au niveau des travaux ? Pour vous rassurer, vous pouvez également entrer en contact avec des bailleurs déjà propriétaires d'appartements gérés par le gestionnaire visé. Ils vous parleront en toute franchise des compétences (ou incompétences) de l'exploitant. Enfin, interrogez-vous dès le départ sur les possibilités et les délais de revente. Sachez d'ores et déjà que les plus-values de revente ne sont pas comparables à celles d'un bien classique. Les repreneurs feront comme vous, ils rechercheront une rentabilité maximum. Pour cela, ils ne seront pas prêts à investir des sommes astronomiques alors que le loyer reste inchangé. A la revente, faites tout de même valoir que le nouvel acquéreur bénéficie des mêmes avantages fiscaux.