3 QUESTIONS A STÉPHANE CREMADES - FONDATEUR DE L’INSTITUT DU PATRIMOINE

“L’immobilier locatif ne sera pas en repli"

Indicateur Bertrand : Quels sont les atouts du neuf du point de vue du rendement locatif ?

Stéphane Cremades : Etant donnés les prix élevés du neuf, le rendement facial d’un investissement neuf, aujourd’hui de l’ordre de 4 % bruts, est certes moins élevé que celui d’un bien ancien. Mais attention dans l’ancien, les charges sont souvent plus importantes que dans le neuf. Si l’on regarde le rendement effectif, à savoir la rentabilité englobant la déduction des charges et les dispositifs de défiscalisation, alors investir dans le neuf redevient intéressant. On peut passer d’un rendement facial de 4 % à un rendement effectif de 7 %. A condition bien sûr d’avoir sélectionné le bon produit.

I. B. : Où se situent les investissements les plus rentables ?

S. C. : C’est très difficile de répondre car nous sommes sur un marché chirurgical. A une rue près, à un étage près, la rentabilité change. Notamment pour les biens situés en proche banlieue des grandes agglomérations. Là, c’est lot par lot, résidence par résidence qu’il faut raisonner. Le rendement d’un bien situé à 5 mn de la faculté, des transports et des commerces sera plus élevé que celui d’un appartement situé à un quart d’heure de ces mêmes infrastructures. En revanche, dans une même résidence, l’appartement exposé plein sud ne se louera pas nécessairement plus cher que son homologue exposé plein nord. Pourtant son prix d’achat lui aura été plus élevé. C’est alors à l’investisseur d’arbitrer.

I. B. : Quels sont les points à surveiller de près dans le calcul de la rentabilité d’un bien neuf ?

S. C. : D’abord, l’investisseur doit s’interroger sur le montant du loyer annuel avancé par le promoteur. Suis-je en dessous ou au-dessus des prix du marché et pourquoi ? Ensuite, il doit s’assurer de l’environnement. Où sont les commerces, les écoles, les transports ? Comment vont-ils évoluer ? Enfin, est-ce que les assurances proposées par le vendeur sont sérieuses. Quelle est la réelle couverture en cas d’impayés de loyer ? Il doit exiger et lire attentivement toute la documentation réglementaire. Je conseille également de signer des contrats avec de grands noms de l’assurance. Ceci afin d’éviter les contrats “exotiques", peu enclins à couvrir les risques.