CÔTÉ FINANCEMENT

Mesurez au plus juste vos capacités d’endettement et surtout anticipez d’éventuels changements familiaux. Le loyer ne compensera jamais la totalité de votre investissement. En moyenne au final, 30 % du prix de l’acquisition restent à votre charge. Un plan de financement mal ficelé peut rapidement virer au cauchemar. “Pour cela,évaluez vos ressources actuelles sans les surestimer (…) puis estimez les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayer aussi de vous projeter dans l’avenir”, conseillent les deux auteurs de “Investissement locatif mode d’emploi”. Comment vont évoluer vos ressources et vos charges dans les 10 ou 15 ans à venir ? Serez-vous capable de faire face à une éventuelle réforme des règles fiscales sur les revenus fonciers ? “Il faut ajuster son investissement à sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, insiste Mathie Toulza- Dubonnet, dirigeant de MTD Finances, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en défiscalisation immobilière à Paris. Actuellement, selon le dernier baromètre Empruntis, les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 4,45 et 4,65 % selon votre profil et votre région. Même s’ils sont en hausse, les taux pratiqués restent encore abordables. D’autant que vous pourrez déduire une partie de vos intérêts d’emprunt et bénéficier de “cadeau fiscal”. En effet, pour encourager la construction de logements, le législateur a mis sur pied de multiples dispositifs permettant au propriétaire bailleur de déduire de son impôt une partie, plus ou moins conséquente de son investissement. Chacun avec des avantages et des inconvénients. Parmi ces carottes fiscales, on trouve le Robien recentré. A raison de 6 % les 7 premières années et de 4 % pour chacune des 2 années suivantes, vous pouvez amortir jusqu’à 50 % du montant de votre investissement. En contrepartie, pendant 9 ans, vous vous engagez à louer votre bien à un locataire au titre de sa résidence principale en respectant des plafonds de loyer selon les zones géographiques. Aucune condition de ressource n’est exigée pour le locataire qui peut être un descendant ou un ascendant (hors foyer fiscal). Attention, face à la multiplication des immeubles éligibles au Robien recentré, certains biens peinent à trouver des locataires ou faute de demande suffisante, les loyers sont revus à la baisse. Ce qui ampute d’autant la rentabilité de départ. Dans le même esprit et toujours avec un engagement locatif de 9 ans, vous pouvez opter pour le Borloo neuf (ou Borloo populaire). Cette fois, vous pouvez amortir jusqu’au 65 % du prix d’acquisition et bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. En revanche, vous devez louer votre appartement à des personnes ayant des revenus modestes (hors ascendant et descendant) moyennant des loyers encadrés par la loi. Ce qui grève d’autant vos rentrées locatives. Vous pouvez également vous tourner vers une opération en résidence avec services (de tourisme, d’affaires, étudiante...). Le principe est simple : vous confiez à une société (l’exploitant) la gestion de votre bien pendant au moins 9 ans en échange d’un loyer annuel forfaitaire versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas de travaux ni d’entretien à prévoir, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout. Outre cette “tranquillité logistique”, vous bénéficiez de la récupération de TVA (19,6 %) sur le montant du bien. Et puis, compte tenu du caractère meublé de la location, vous endossez le statut de loueur meublé professionnel (LMP, si vos revenus fonciers dépassent 23 000 e par an) ou celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) en deçà de ce seuil. Ce système permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus fonciers. A noter que si vous investissez dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficiez du dispositif Demessine et retrancher 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt final. Si vous affichez une tranche marginale d’imposition de 30 % voire plus, l’investissement locatif dans les Dom Tom, (dispositif Girardin) vous permettra d’amortir entre 40 % (Girardin libre) et 50 % (Girardin intermédiaire) du montant de votre achat. En contre partie, vous vous engagez à louer le bien nu pour une durée minimale de 5 et 6 ans. Cet avantage est accordé pour toutes les opérations réalisées avant le 1er janvier 2018. Donc ne vous précipitez pas et envisagez pourquoi pas, un petit séjour sur place. Cela vous permettra peut-être d’éviter les mauvaises surprises. Pour un investissement dans les îles ou en métropole, prenez toujours le temps de la réflexion. C’est en multipliant les avis de professionnels (agents immobiliers, promoteurs, notaires, gestionnaires de pratimoine, etc.) que vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur d’un bien immobilier. Et donc de sa rentabilité !