LA QUARANTAINE VENUE : DES PRÊTS PLUS COURTS

Si vous n'êtes pas encore propriétaire, vous avez sans doute mûri votre projet et économisé un apport suffisant pour obtenir des conditions de crédit favorables. Vous pourrez sans doute emprunter sur une durée beaucoup plus courte que si vous étiez jeune actif. Sur 15 ans, par exemple, un excellent taux fixe démarre à 4,55 % selon Meilleurtaux. com. Et puis, si vous attendez des ren- trées d'argent, n'hésitez pas à jouer sur la modularité de vos échéances. La plupart des formules à taux fixe comme à taux révisable prévoient cette possibilité. Une souplesse qui vous permet, en effet, d'augmenter votre mensualité si vos revenus vous le permettent ou de la diminuer si vous avez un problème ponctuel. Cette possibilité s'exerce de façon différente selon les banques (attention : certaines banques la facturent), mais elle peut vous permettre d'économiser sur le coût de votre crédit en remboursant plus vite que prévu, voire en effectuant des versements anticipés, là encore sans frais. Vérifiez que la formule qui vous sera proposée intègre cette option gratuitement.

En cas de revente. Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de revendre, un prêt relais peut vous aider à faire la jonction entre les deux opérations. Le principe est simple : il s'agit d'une avance que la banque vous fait sur le bien à vendre. Cette avance peut représenter 60 à 80 % de la valeur du bien, déduction faite, bien sûr, des éventuels crédits en cours. Elle est généralement consentie sur une durée très courte, 1 à 2 ans maximum. Un délai qui peut être très long ou très court selon la conjoncture immobilière. De ce point de vue, soyez prudent car les délais de vente s'allongent sensiblement. D'autant que le crédit relais n'est pas un prêt amortissable : il se rembourse au moment de la vente. Entre temps, les intérêts du prêt courent sur la totalité du capital prêté. Ce qui coûte forcément plus cher qu'une formule amortissable. Même si les taux aujourd'hui proposés par les banques s'établissent au même niveau que ceux des prêts classiques. Vous aurez toutefois le choix entre deux formules de remboursement : la franchise partielle ou totale. En franchise partielle, les intérêts et la prime d'assurance décès invalidité sont payés chaque mois ce qui coûte moins cher ; en franchise totale, la mensualité ne comporte que la prime d'assurance.

Investir pour la retraite. La quarantaine est aussi le moment où l'on pense à sa retraite. L'investissement locatif peut être une réponse adaptée. Et même si vous disposez de l'argent nécessaire au financement du projet, vous avez certainement intérêt à emprunter, en terme de fiscalité. Les banques disposent de plusieurs formules conçues pour les investisseurs. Le prêt in fine en fait partie. Son attrait est avant tout fiscal. Il faut en effet rappeler que les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles des revenus fonciers. Et plus vous déduisez de frais, moins vous paierez d'impôts. Quant au mécanisme du prêt, il est assez simple : contrairement à une formule amortissable, le capital emprunté n'est remboursé qu'à la fin du prêt, les intérêts et la prime d'assurance étant pour leur part, payés chaque mois. Là encore, il s'agit d'une formule coûteuse et risquée pour le banquier. Pour cette raison, la banque exige généralement l'adossement du crédit à un produit d'épargne (assurance vie par exemple) sur lequel l'investisseur déposera une somme au départ (20 à 30 %) ou fera des versements programmés. Au bout de quinze ou vingt ans, le capital ainsi accumulé et les intérêts capitalisés permettent de rembourser le crédit.