3 QUESTIONS À JEAN BOSVIEUX - DIRECTEUR DES ÉTUDES À L’ANIL

"S’informer en se rendant sur place”

Indicateur Bertrand : Quelles sont les précautions à prendre avant d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière ?

J. B. : Comme dans tous les types d’investissement immobilier, il faut tenir compte de la localisation du bien et du potentiel locatif de la zone. Il faut de préférence éviter certaines villes moyennes où les offres de logement à louer sont supérieures à la demande. Le particulier aura alors toutes les peines du monde à louer son bien ou alors le loyer sera inférieur à ce qu’il escomptait. A ce propos, il ne faut pas prendre pour argent comptant tout ce que disent les vendeurs. Quand ces derniers évoquent les loyers prévisionnels, ils se calent souvent sur le loyer plafond. Or sur le terrain, on est parfois en dessous de ces chiffres. Avant d’opter pour du Borloo ou du Robien recentré, mieux vaut prendre le temps de s’informer en se rendant sur place. Sinon, c’est prendre un risque de vacance locative.

I. B. : Faut-il faire un bilan prévisionnel des dépenses d’exploitation ?

J. B. : En effet, il ne faut être obnubilé par l’économie d’impôt. C’est certes important mais pas suffisant pour rentabiliser un investissement. La rentabilité sera au rendez-vous si le loyer prévu par le vendeur est conforme à la réalité du marché local et si les dépenses d'exploitation ont été prises en compte. Avant de signer, l’investisseur doit évaluer grossièrement le montant des charges locatives à savoir les frais d’agence, les éventuels travaux, les assurances, les frais d’entretien, les charges de copropriété mais aussi les impôts locaux. Il doit également tenir compte de la valeur de revente du bien. Contrairement aux particuliers qui revendent aujourd’hui 2,5 fois plus cher un bien acheté il y a dix ans, ceux qui vont investir aujourd’hui ne feront pas nécessairement des plus-values importantes. Il faut désormais être plus regardant sur les prix d’achat et surtout faire des projections à plus long terme.

I. B. : L’intérêt est quand même de créer un déficit foncier déductible du revenu imposable ?

J. B. : Effectivement, l’intérêt est de créer un déficit foncier qui, dans la limite de 10 700 e par an, sera déductible du revenu imposable. Pour éviter toute mauvaise surprise, il faut avant tout que, si le loyer ne permet pas de couvrir les mensualités de remboursement d’emprunt, la dépense supplémentaire ait été correctement évaluée. Sur tous ces points, les Adil peuvent vous donner en toute neutralité et gratuitement d'utiles conseils.