3 QUESTIONS À CHRISTOPHE VOLLE, DIRECTEUR DES ÉTUDES ET DE LA RECHERCHE D’AD VALOREM

"Il faut avant tout tenir compte de l’emplacement et de la qualité du bien”

Indicateur Bertrand : Quelle place occupe l'investissement locatif aujourd'hui ?

Christophe Volle : C'est une excellente opportunité de se constituer un patrimoine à moindre coût, y compris hors avantage fiscal. Il faut rappeler qu'une grande partie de l'effort financier est prise en charge par le locataire, puisque les loyers financent en moyenne les deux tiers du prêt. Par ailleurs, l'investissement immobilier bénéficie toujours de taux d'intérêts avantageux car même s'ils sont légèrement repartis à la hausse, ils restent bas par rapport à ce que nous avons pu connaître il y a 10 ou 15 ans.

I. B. : Comment envisager son placement ?

C. V. : La première règle à respecter est d'évaluer son investissement locatif avec autant de vigilance et de sérieux que l'on en met à acquérir sa résidence principale. D'une part parce que si vous investissez dans un logement mal situé et mal configuré, vous aurez du mal à le louer, et d'autre part, parce que l'investisseur doit avoir une vision à long terme et intégrer une logique de rotation de son patrimoine pour pouvoir varier ses investissements. Il doit donc tenir compte de la revente et de ce point de vue, l'emplacement, mais aussi la qualité du bien comptent ! Par ailleurs, il faut réfléchir en fonction de son objectif. Si l'on souhaite privilégier l'aspect patrimonial, le rendement locatif passera au second plan, au profit de la qualité et de l'emplacement du bien.Onjouera alors sur les taux d'intérêt et la longueur de son investissement, en privilégiant l'aspect fiscal plutôt que le rendement locatif. Un investisseur qui attend avant tout le rendement locatif recherchera les villes aux rendements les plus intéressants et les petites surfaces dans des villes universitaires dynamiques dont les prix d'acquisition sont encore raisonnables, comme Poitiers, Rennes, Nantes ou Strasbourg. Autre recommandation importante : il ne faut pas être trop gourmand et ne pas viser le maximum des plafonds de loyers, mais un loyer qui soit cohérent avec ce qui se pratique dans le secteur concerné.

I. B. : Les atouts du neuf ?

C. V. : Le rendement locatif est souvent moins élevé que dans l'ancien, étant donnés les prix élevés. Par contre, outre les dispositifs fiscaux avantageux, les immeubles neufs offrent une qualité de construction et un niveau de confort élevés, et leur réalisation est encadrée par de solides garanties. De plus, les offres packagées, avec gestion locative, permettent également de sécuriser l'investissement, à condition de choisir des sociétés compétentes. Cette dimension est d'autant plus importante que les rendements locatifs ont baissé pour toutes les catégories de biens.