QUELLE RENTABILITÉ ?

Le rendement à court terme des placements boursiers s'avère souvent d'un niveau intéressant. Mais l'immobilier n'est pas forcément en queue de peloton. D'après l'étude d'Ad Valorem :"Le rendement global de l'immobilier est évalué à 5,2 % par an en moyenne, en monnaie constante.Mais au-delà du rendement immédiat, l'investisseur s'intéresse également au rendement en capital, c'est-àdire à la plus-value potentielle dégagée par son placement immobilier.En tenant compte de ce paramètre, le rendement global de l'immobilier résidentiel atteignait 22,6 % en 2006." En estimant la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez en effet compiler deux données : d'une part, la rentabilité locative, c'est-à-dire le rapport entre le prix d'acquisition et le loyer que vous allez en retirer, d'autre part, le rendement en capital, c'est-à-dire la plus-value à terme, que vous réaliserez lors de la revente de votre bien. Ces deux éléments constituent le rendement global de votre investissement et n'auront pas forcément la même importance à vos yeux, en fonction des objectifs que vous poursuivez.

Brute ou nette. Les taux de rentabilité annoncés par les professionnels sont des pourcentages bruts, faciles à calculer, puisqu'il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Ce simple calcul permet de faire une première sélection et d'évaluer si le logement proposé se situe dans la fourchette haute des biens proposés, mais guère plus. Car les rentabilités brutes sont aussi éloignées de la rentabilité véritable que votre salaire brut l'est de votre chèque de paie. De la rentabilité locative brute, vous devez déduire tous les frais induits par l'achat immobilier - frais de notaire, de copropriété, de syndic - sans oublier la fiscalité qui frappe cette catégorie de placements, une fois les éventuels dispositifs d'incitation fiscale épuisés. Lorsqu'un investissement locatif affiche une rentabilité autour de 4 % dans le neuf, et de 8 % dans l'ancien, sachez donc qu'il s'agit de rentabilités brutes, qui seront inférieures, une fois toutes les charges déduites, d'environ 20 % dans le neuf - où les frais de notaire sont intégrés au prix de vente du logement - et 30 % dans l'ancien. De plus, les offres les plus alléchantes dans le neuf utilisent parfois une petite astuce consistant à faire entrer dans le calcul de la rentabilité les avantages des dispositifs de défiscalisation, Robien et Borloo en tête. Or, ceux-ci disparaissent au bout de neuf ans pour le Robien et de 15 ans maximum pour le Borloo. La rentabilité locative diminue alors d'autant. Etant donnés les prix d'entrée, qui n'ont pas cessé d'augmenter dans l'ancien comme dans le neuf, la rentabilité nette est aujourd'hui sous la barre des 5 %.