La Vefa, une garantie à la Française pour l'acquéreur

Peu de pays sont aussi protecteurs que la France en matière d'acquisition. En effet, que vous achetiez un logement pour votre usage personnel ou dans le cadre d'un investissement locatif, la procédure d'achat dans le neuf est très encadrée : vous êtes soumis à la Vente en l'état futur d'achèvement. De quoi s'agit-il ? Cette forme de vente se traduit par un contrat très protecteur.

La Vefa est une forme de vente qui se déroule en plusieurs étapes : la réservation, le contrat de vente définitif et la réception du logement.

La réservation
Lorsque vous aurez fait le choix du logement, le promoteur chargé de sa réalisation vous fera signer un contrat de réservation. Ce contrat doit contenir un certain nombre d'informations :
- description du logement (superficie habitable, énumération des pièces et dépendances...) ;
- prix de vente TTC, en général ferme et définitif (ou indiquant éventuellement les conditions de révision) ;
- date à laquelle sera signé le contrat de vente définitif chez le notaire ;
- caractéristiques des prêts demandés pour le financement de l'acquisition et clause suspensive concernant cet obtention.
Celle-ci vous permet, le cas échéant, d'annuler le contrat de réservation et de récupérer votre dépôt de garantie. Le contrat de réservation doit également être accompagné d'une notice descriptive sommaire qui précise les matériaux qui seront utilisés pour la construction, leur nature et leur qualité.
A ce stade, vous devrez donc verser une somme d'argent qui prouve votre intention d'acheter. Son montant dépend du délai qui sépare la signature du contrat de réservation et celle du contrat définitif. Si l'acte est signé dans un délai inférieur à un an, le promoteur est en droit d'exiger 5 % du prix du logement ; si ce délai est compris entre un et deux ans, le montant du dépôt est ramené à 2 %. Cette somme reste bloquée sur un compte spécial jusqu'à la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire.

L'acte définitif de vente
A la date prévue dans le contrat de réservation, vous devez signer l'acte de vente définitif. Etudiez bien les conditions du contrat qui vous sera normalement envoyé avant la signature. Ce contrat doit contenir :
- la description exacte du bien ;
- la nature et la qualité des matériaux ;
- les éléments d'équipement ;
- le prix prévu au contrat de réservation, les modalités de son éventuelle révision et le calendrier des paiements ;
- la désignation de l'organisme qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur ;
- le délai de livraison ;
- les pénalités de retard.
Au contrat, doivent être joints la notice descriptive détaillée (conforme à un modèle type), les plans, le certificat d'urbanisme, l'état d'inscription hypothécaire, le règlement de copropriété, l'attestation d'assurance responsabilité professionnelle du promoteur, l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage pour faire jouer la garantie décennale.

L'échelonnement des paiements
S'agissant d'un logement non construit et dont vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux, vous bénéficiez d'un échelonnement des paiements. Celui-ci est réglementé comme suit :
- Si le promoteur dispose d'une garantie extrinsèque, c'est-à-dire apportée par un organisme de caution, le promoteur peut vous réclamer 35 % du prix du logement à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (murs, toitures, fenêtres posées), 95 % à l'achèvement de la construction, les 5 % restants étant à verser à réception du logement.
- Si le promoteur dispose d'une garantie intrinsèque (sur ses fonds propres), il ne peut vous réclamer plus de 20 % du prix du logement à l'achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement du chantier et les 15 % restants à la réception du logement.

La réception
C'est le moment, pour vous, de vérifier que votre logement est conforme, en tous points, à ce qui était prévu au contrat. Une fois tout vérifié (murs, portes, fenêtres, plomberie, électricité...), vous devrez signer le procès verbal de réception. A partir de cette date, vous disposez encore d'un mois pour vous assurer que tout fonctionne. A défaut, il vous faudra intervenir auprès du promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ne constatez aucun problème, vous devrez payer le solde du prix du logement (5 ou 15 % selon les cas). La date de réception de votre logement est aussi celle qui est le point de départ des trois garanties dont vous disposez en achetant du neuf : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.